来源：exileApp，作者： 蒙自王，（http://xueqiu.com/2496980475/230329918）
投资是违反本性的，即使多于人多的地方性才有狂热吓人的产品价格，但是也多于人少的地方性才有高估的产品价格！
我国房商业地产做为第三大金融行业，合作开发的商业模式是向着人少的地方性去，为甚么向着人少的地方性去，其原因是征地的效率高，建设的效率高，取得农地效率高，买进的产品价格高，然后新房子建后，学校盖好医药盖好，最后楼价也就起来了！
全省各地基本上都是此种合作开发商业模式，即使此种合作开发商业模式是各参加者科栅程度最小的商业模式！
商业地产做为我重点研究的金融行业，也是目前十分高估的金融行业，加之最近两年富力危机事件，也让很多民营企业再次出现机会，让我对商业地产有更多的思索，上面就以为范例！
第三、有大背景的商业地产民营企业才是好民营企业！
我国的商业地产金融行业数十年产业发展一直背著民族特色的历史使命在产业发展，商业地产产业发展的核心理念在三大天然资源，一是拿地天然资源，二是商业贷款！
相关部门是农地最小收购方，为了出让后能房建再买回来，都是希望有整体实力的民营企业拿地修路，那时再次出现烂尾楼，主要其原因是当时拿地的小商业地产民营企业资金链脱落后烂尾的，所以金融行业的趋势都是向着有整体实力的龙头民营企业去集中！
甚么是有整体实力的商业地产民营企业，其实是大股东吓人的民营企业，从驰名全省的万达，到那时富力，不管最后结果如何，难题的关键是商业机构商业地产民营企业出难题，核心理念难题是资金链出难题，我国的商业银行有一个特点，90%都是非国有的，大到几大行，小到中小银行都是如此，三一千万大小商业银行都敢贷，一千二百亿没有上面民发基本上没谁敢冒这个风险去发放贷款！
商业地产又是资金排放量十分大的金融行业，大背景比一切甚么都重要，这是宝能系最后退出龙湖地产又让利韦农铁参股的真正其原因！
第二、是上海医药唯一的商业地产平台！
A股上有大背景的商业地产民营企业很少，龙湖地产是利韦农铁，滨江是上海国资，龙湖是国企，加之是上海医药，更关键是，上海医药占比十分高，直接占比80%，也是流通的筹码其实很少的！
上海医药的优势是干农业的，干农业的最小政策是三农政策可以拿到很多便宜的农地，这是其他商业地产没有的优势！所以上海医药的大背景可以让未来无忧无虑的产业发展！
第三、三大核心理念资产让十分高估！
有三大核心理念资产，一是房商业地产合作开发，这是公司的核心理念业务，主要营收也是商业地产合作开发贡献的！我国商业地产16万亿规模，未来大部分份额都是集中在有大背景的民营企业里面，这是大趋势！至于民营商业地产，再怎么产业发展也是养肥待宰的猪而已！所以大悦城未来商业地产营收上千亿是很正常的，围绕农业商业地产合作开发都是一个不小的市场！
二是综合性商场，2022中报中，全省有16个大商场，且这些商场位置十分不错，商业面积239万一平米，而且这些位置，基本上都是一二线城市的核心理念位置，按照一万一平算，也值239亿，按照5000一平算，也值120亿，目前就商场都值这个市值！
三是写字楼和酒店，有5家写字楼，这些写字楼在北京在香港，还愁租不出去吗？还包括物业，都没算在里面！
第四、财务很高估！
大家看此图，2019年利润23亿，2019和2018都是10亿净利润以上，疫情三年，即使业务受冲击，所以一直在盈亏边沿，但是只要控制住，未来净利润回到10亿很正常，也是如果未来五年做到20亿净利润算，7倍的市盈率只能说太高估了！
别说商业地产合作开发，是拿大悦城和写字楼和酒店算，我估计也值150亿，商业地产合作开发是免费送的！
第五、最近两年唯一的一家商业地产股权融资！
富力资金链出难题，但是2020年1月份还股权融资，6.7元发行3.6亿股给太平人寿，让其24.2亿成为第二大股东，这说明当时6.7元是一个合理产品价格，那时3.7元的产品价格相比差不多有一倍的增长空间！
更值得重视的是，这次股权融资是2018年以来唯一的一笔商业地产股权融资，这才是最小亮点，能打破特例的必然是有特权的，这是典型的范例！
第六、等着月线爆发就行！
2015年那波牛市的时候，除权后的从2.6元被炒作到24元，2015年开始，一直调整到那时，7年的时间，调整已经很充分，目前技术已经处于大底部区域，3.5元附近已经形成大底部区域，长期看8-10元是很正常的！即使到10元，一家挣几十亿的国企大背景民营企业，市值400多亿，也很合理的！主要是大悦城从24元跌到3元，这已经说明市场的残酷和极端，风雨过后大概是彩虹！
那时随便一家医药民营企业，年利润不足10亿，都可以炒作到市值几百亿上千亿，几年后再看必然一地鸡毛，那时多少商业地产基建民营企业，年挣几十亿上百亿净利润，市值才几百亿上千亿，此种民营企业，牛市不来则已，如果牛市来，他们必然是大牛！
价投，守住价值就行！
$大悦城(SZ000031)$ $龙湖地产A(SZ000002)$ $龙湖产业发展(SH600048)$
@@今日话题 @投资炼金季 2022年中投资炼金季
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