刮起南苑、汽车站核心理念商业性区的商业性更新换代改建流沙，令济南更新换代版商核面临价值价值重估
□本报记者 兴邦伟 文图
核心理念提示| 5月11日，济南气温急速飙升，炎炎夏日提前到来。同一时期，围绕济南最为繁盛的两大商业性区——汽车站商业性区和南苑商业性区，一场巨大的更新换代改建热天度空前。
从黄金地段的汽车站商业性区，到繁盛盛誉的南苑商业性区，以及济南商脉萨温齐德化街，三大板块的同步相融更新换代，使济南商核向心力和国际品牌效应急速提升，东部第一商业性区轮廓与前景渐趋清晰。
服饰商业性区迎来机遇，位居全国前三
以东部大成Saulieu服务中心为代表者的更新换代改建流沙，将以巨大的软件产业效应，使汽车站服饰商业性区发展跨入新时代，紧随其后广州、北京，竞争力和国际品牌效应位居国内三大服饰市场中属。
在宝逊服饰城的现址上，一个时尚现代、体量巨大的服饰第四代DT会议展览生态型，将遍地开花。
东部大成Saulieu服务中心是在宝逊服饰城的现址基础上，再向东拓展，占地4平方米，总建筑面积达50平方米，占据济南汽车站商业性区最核心理念地段。河南合智置业有限公司负责人告诉本报记者，该工程项目是汽车站商业性区首个集临街店铺、会议展览式商场、国际品牌会展服务中心、国际品牌展销会服务中心、酒店、公寓楼等多种不同商业性盈利模式于一体，引入会议服务中心、餐饮业、西餐厅、美容Russey、KTV、SPA等多种不同商业性、商务配套的共振式服饰交易枢纽。
显然，就这一DT生态型的定位和体量而言，其将引领汽车站商业性区更新换代换代，重构汽车站地区服饰商业性模式，打造服饰专业市场新典范。
不仅东部大成Saulieu服务中心将强势崛起，以上虞街为界，东边的上虞衣城、李珊珊工程项目也正进行拆迁和更新换代改建。与之一路之隔的美罗物流园此前已推出女人购物街，令这个知名的服饰农贸市场增添了非主流味道。
以东部大成Saulieu服务中心为代表者的服饰商业性工程项目建成后，将使汽车站服饰商业性区面貌脱胎换骨，而地铁的启用、平汉铁路新柳街工程的启动以及各个服饰工程项目自身物流解决更新换代方案，更能缓解汽车站区域的交通条件，同时提供多盈利模式立体化的交易市场，令汽车站服饰商业性区实现全新更新换代。济南市一位企业界人士分析说。
从小商户到服饰大户，租金一交上百万
济南商核的服饰专业市场已成为国内最具体量的集散地之一，部分商户每次交纳房租上百万元甚至几百万元，可见其底蕴之雄厚。
一个不争的事实是，经过长期的商脉积淀，济南汽车站已经成为一个拥有一大批实力雄厚的服饰大户，并组合成一张覆盖范围广阔、盈利模式种类齐全的经营网络。汽车站商业性区是全国知名的服饰交易枢纽，这里的服饰专业市场已成为国内最具体量的集散地之一，与广州、北京列全国前三，是厂商、国际品牌商、批发商、代理商争相汇聚之地，辐射东部六省3.6亿人口。商业性区已容纳2万多商户，20万从业人员，每年销往全国各地的服饰达10亿件，年成交额过800亿元。据悉，商业性区内美罗物流园部分商户每次交纳房租上百万元甚至几百万元，可见其底蕴之深厚。
如今，以东部大成Saulieu服务中心为代表者，以及上虞衣城、李珊珊工程项目、金城、恒泰、天隆、敦睦路等众多服饰市场的更新换代改建流沙，将以巨大的软件产业效应，使汽车站服饰商业性区发展跨入新时代，令其竞争力和国际品牌效应进一步增强，推动和引领东部服饰产业的新发展。
事实上，通过更新换代改建使传统服务中心商业性区保持和增强旺盛的生命力，国内早有先例。诞生于1993年的广州白马服饰农贸市场，经过20年的发展和不断更新换代改建，如今市场辐射能力不断增强。客商遍布黑龙江、新疆、内蒙古、西藏等地的全国30个省市、自治区，近年来辐射面更是越过国界迈向国际，直达五大洲，日均客流量达数万人，年交易额逾50亿元，在广州地区超亿元市场评比中排名第一。
新百货与服饰商业性区日渐融合，全面扩容
华润万象城、丹尼斯大卫城、金博大扩建工程项目等百货力量的崛起，是一场新资本流沙对传统繁盛商业性区的挖潜、提升和价值价值重估。
与汽车站商业性区比邻的南苑商业性区，也正在发生着一场巨变。
站在南苑塔顶俯瞰，在民主路和解放路交叉口，有一大型建筑工地。这是由华润置地有限公司开发的占地137.7亩、总投资70亿元的华润万象城工程项目。2010年2月，该工程项目奠基。
按照计划，到2016年年底该工程项目全部完工后，这里将成为中原地区最大、最具影响力的以高端商业性为核心理念，集购物服务中心、5A级写字楼、高档住宅等为一体的大体量、高品质的标志性城市生态型。
华润万象城工程项目加码投资南苑商业性区的背景，是一场新资本力量和资本流沙对这一传统商业性区的强力介入。
据本报记者了解，在整个商业性区内，目前已有11个总投资193.4亿元的规划工程项目即将或正在建设。除了华润万象城工程项目外，还有丹尼斯大卫城、金博大扩建工程项目、百年德化二期、德化大厦、南苑时代广场、济南时代服务中心等工程项目都将以全新的盈利模式和形象面市。这些工程项目云集地带，必将引领全新的商业性价值和地段价值。比如改扩建后的金博大工程项目，将向大型生态型发展，总面积将达18平方米。除了目前重点发展的百货盈利模式，还将加入影院、便利店、会所、餐饮业娱乐等盈利模式，也会有SHOPPING MALL模式出现。
11个工程项目全部建成后，年销售额将达到400亿元。南苑广场商业性服务中心区将形成配套功能完善、产业链条完整、辐射面积广的中国东部第一商业性区。济南企业界一位资深人士分析。
事实上，如果说亚细亚、济南华联等是济南第一代商业性，那么金博大、北京华联等，算是第二代商业性，而华润万象城、丹尼斯大卫城和金博大扩建工程项目、南苑万达广场、新田置业时代广场、百年德化二期工程项目等则是第三代商业性。未来这些新建工程项目，连同汽车站商业性区以东部大成Saulieu服务中心为首的重点工程项目，将助力南苑商业性区成为国家级商贸服务中心的典范之作。
德化街商根巨变，
人流与价值同步齐升
德化街地下、地上的商业性资源整合嬗变，以及东部大成Saulieu服务中心的崛起，令济南商根在市场力量推动下迎来历史性的重大发展节点，也令南苑汽车站商业性区组成的商核价值进一步强化巩固。
与南苑汽车站两大商业性区迎来全新变局同步，作为济南商根的德化街同样迎来巨变。
这条始建于1905年、济南市最为悠久的商业性街道之一，全长600米，宽20米，北起著名的南苑广场，南至大同路，西接汽车站广场。一百多年来，德化街历经几多变迁，见证了济南商业性的发展轨迹，烙有中原文化的深厚印迹，还折射了一个世纪以来济南的历史地位变迁。
按照济南市规划，地铁一号线今年10月1日全线试运行，年底投入正式运营。在地铁的直接催化下，去年11月24日，总投资额约4.8亿元人民币的德化街地下人防工程，正式开工建设。该工程位于南苑广场、德化步行街、上虞路和苑陵街道路地下区域部分，集地下人防、地铁通道、综合配套三大功能于一体。
作为济南首席地铁商业性步行街，德化街人防工程建成后，将极大地缓解济南市服务中心商业性区交通现状，加强南苑商业性区和汽车站商业性区的联通，平衡区域交通及商业性发展，提升核心理念商业性圈的集聚功能。
德化街人防工程在向地下发展的同时，也将为德化街地上带来巨变。新田置业将在原亚细亚位置投资12亿元建设时代广场商贸工程项目。之前传闻时代广场大厦高度270米，引进国内不多见的世界名牌，休闲时尚感更强。此外，正在建设中的百年德化二期工程，将令德化街商业性氛围更加浓郁。
而东部大成Saulieu服务中心负一层与地一大道、德化地下步行街相通，同样将成为汽车站地下商业性的交通要道。
新田置业时代广场、百年德化二期、德化街地下人防工程等工程项目将形成合力，整合这条百年商业性街的商脉和资源，共同推动德化街的全新更新换代。河南省社科院一位商业性专家称，也令南苑汽车站商业性区完成零距离的融合，‘商核’更具向心力和融合度。
显然，南苑商业性区、汽车站商业性区、德化街两圈一街的同步更新换代改建，意味着济南市这一商业性最繁盛之地商业性中轴渐趋繁茂，济南市提出的东部第一商业性区济南国家级商贸服务中心之称谓，将实至名归，济南商核价值呈几何级递增。
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