以案说“典啦”
条约+案例+解读，让民法典从执法文本走向你我他
第三章 用益物权
第四节 宅基地运用权
一 宅基地运用权的观点.特色及获取（耕地保饥饿和严寒，宅基地保栖身）
法言俗语
宅基地与耕地对宽大农民来说都十分主要，耕地保证了农民的用饭疑，而宅基地保证了农民的栖身疑呀。宅基地是我国唯一无两一种用益物权种别，是中华农民共和国建立以来在祖国场所政策普遍组成的一位固有制度呀。宅基地运用权纠葛是农民法院受理的一类传统民事案件，只管案件数目不多，但由于宅基地运用权涉及天下9 亿农民的“安身立命啦”，故显得尤为主要呀。
狭义的宅基地运用权包罗城镇宅基地运用权和墟落宅基地运用权，随着城镇的进展和我国场所政策的调治，现在，城镇宅基地运用权以前逐步逐步消逝，现今的宅基地运用权主要针对墟落的宅基地运用权，即农民因建设自有衡宇而对公司一切的场所占领.运用的权力呀。
宅基地运用权拥有以下特色第一，宅基地的一切权归公司，这是宅基地运用权能够或者者变成用益物权的条件呀。这一点，我国宪法和其余执法均有清晰划定呀。第两，宅基地运用权的主体是特定的墟落住民呀。由于宅基地是有限和稀缺的自-然资源，与墟落住民的生涯和进展亲热相关，因而，在我国现行执法框架内，享用宅基地运用权的只能是本公司经济组织成员，城镇住民和公司经济组织之外的职员不行以申请获取宅基地运用权呀。第三，宅基地运用权拥有有限性呀。宅基富豪要用来知足墟落住民建设衡宇及其隶属装备的必-要，宅基地运用权人不得随便更改宅基地的用途，也不得叛逆.出租或者者抵押宅基地，否则再次申请宅基地将不会获取赞成呀。第四，宅基地是一种拥有性子的权力呀。墟落住民获取宅基地运用权普遍是无偿的，是宽大农民安身立命的保证呀。在我国墟落社-会保证体制尚不健全的情形下，场所承包经-营权处置了农民的衣食起源，宅基地运用权则处置了农民的基本栖身疑呀。这两项用益物权制度以其分明的特色变成守护墟落稳固的主要物权制度呀。
由于宅基地运用权的获取是与本公司经济组织成员权亲热联系的，因而，宅基地运用权变成墟落住民的一项十分主要的财富权力，在国家征收农民的宅基地时应该赋予权力人适当的经济津贴，从而体现宅基地运用权的和社-会保证功效呀。宅基地运用权的主体只能是墟落公司经济组织成员，即墟落住民，关于城镇住民购置宅基地的，由于遭到执法划定的主体资历的制约，其购置行-动自-然是丢弃效果的呀。
《民法典》第363条划定宅基地运用权的获取.使用和转让，适用场所治理的执法和国家有关划定呀。
关于宅基地运用权的获取呀。依照《场所治理法》的划定，现在墟落村民主要应该通过申请并获取赞成的办法获取宅基地运用权呀。一样平常来说，村民通过申请审批获取宅基地运用权的，应该吻合以下条件第一，吻合申请宅基地运用权的村民资历，即无宅基地的.全家人丁许多确需分户栖身的.因国家或者者乡镇建设必-要另行放置宅基地的或者者在墟落落户必-要建设衡宇而无宅基地情形的村民，才可向地址村民委员会或者者公司经济组织申请划批宅基地呀。第两，获取宅基地运用权的程-序呀。村民一最先的时刻要向地址的村民委员会或者者公司经济组织提出申请，村民委员会赞成后，将申请提交乡镇农民政-局场所治理部门阿；乡镇农民政-局场所治理部门接到申请后经现场检察，审核村民的申请后报县级农民政-局场所治理部门审批呀。第三，能够做为宅基地的范围呀。村民申请宅基地要吻合乡镇场所使用所有计划，主要使用本有一些宅基地和村内空闲地，必-要占用农用地的，还要报请省级农民政-局赞成呀。第四，申请宅基地应该以户为基本单元，依照全家成员人数一定宅基地面积，准则上每一户只能拥有一处宅基地呀。第五，宅基地的分配标-准和面积依照各省的划定一定呀。衡宇建成后，由县级有关场所治理部门核发宅基地运用权证和衡宇一切权证呀。
《民法典》条约
第三百六十两条
宅基地运用权人依法对公司一切的场所享有占领和运用的权力，有权依法使用该场所建设衡宇及其隶属装备呀。
以案释法
公司一切的场所能否有偿出让给公司经济组织成员，本公司经济组织的村民建设衡宇能否通过出让办法获取宅基地运用权呢？最高农民法院宣布的典型案例给出了谜底呀。
根据《场所治理法》的有关划定，墟落村民在本公司经济组织一切的场所上建设衡宇，只要处理用地审批手续，没必-要处理征用手续呀。都市计划区之外的公司经济组织场所运用权出让尚无执法依照，公司经济组织无权将公司场所运用权有偿出让给本公司经济组织成员呀。（相似生涯实例，可参见案例湖南张家界中级农民法院慈利县零阳镇北岗居委会一组诉尹某香等场所赔偿费纠葛案，载最高农民法院祖国运用法学钻研所编《农民法院案例选》2003年第1辑（总第43辑），农民法院出书社2003年版，第93～99页呀。）
法官说法
1 墟落村民有以下情形之一的，能够申请宅基地（1）年满20周岁的本村村民，因结婚等本因确需建设新居分户缺少宅基地的（包罗男方到女方落户的）阿；（2）因发生或者者预防自-然灾难.实行乡村和集镇计划和举行乡（镇）村民众装备和公益事情建设或者因国家建设征用场所等本因必-要搬迁的阿；（3）外来人丁落户，变成本公司经济组织成员，有无宅基地的阿；（4）城镇住民经县级以上农民政-局赞成回一开始的籍贯落户，墟落确无衡宇的阿；（5）县级以上农民政-局划定的其余条件呀。
2 墟落村民有以下情形申请宅基地的不予赞成（1）年龄未满20周岁的阿；（2）本有宅基地的面积以前到达划定标-准或者者能够或者者处置分户必-要的阿；（3）本村村民将本宅基地及其地上建-筑物叛逆.出租.赠与或者改为经-营场-地的阿；（4）其余不符正当律法例和有关划定的呀。
3 具有宅基地申请条件的墟落村民在场所使用所有计划一定的乡村.集镇建设用地规典型围内申请运用宅基地营建衡宇的，应先向本公司经济组织提出申请，经村民开会或者村民代表开会讨论通事后，报乡（镇）农民政-局审核，由县级农民政-局赞成后，自己携带相关材推测地址的乡（镇）.处事处领土资源所申请确权登记发证呀。这个内里，涉及占用农用地的，依法处理农用地转用审批手续呀。
4 墟落村民一户只能有一处宅基地呀。墟落村民建新居宅基地面积审批标-准为（1）都市郊野及乡（镇）地址地，每一户面积不得凌驾166平方米阿；（2）平当地域的乡村，每一户面积不得凌驾200平方米呀。乡村建在盐碱地.荒滩地上的，可适当放宽，但最多不得凌驾264平方米阿；人均占领耕地666平方米以下的，每一户宅基地面积可低于前款划定限额呀。
两 宅基地运用权的使用和转让（无偿获取的权力不行滥用）
法言俗语
《民法典》第363条划定宅基地运用权的获取.使用和转让，适用场所治理的执法和国家有关划定呀。
由此可见，《民法典》关于宅基地运用权的使用和转让未做详细划定，而是适用《场所治理法》等执法和国家的有关划定呀。现在，我国现行执法中对宅基地运用权有清晰划定的重如果《场所治理法》，和国家一些政策方方面面的划定呀。
１.关于宅基地运用权的使用呀。依照《场所治理法》的划定，农民的屋子一旦通过法定程-序获取宅基地运用权，就享有占领.运用.收益和适当处分的权力，即拥有了用益物权的排他性呀。运用权人能够将地上建-筑物以发售.赠与.承继.遗赠的办法将运用权转移给他人，但宅基地运用权不行以独自转移且不行以用于抵押呀。农民的屋子迁出.去世或者者抛弃宅基地运用权的，宅基地一切权人有权收回呀。宅基地被国家依法征收或者者征用的，运用权人有权获取适当赔偿呀。另外，宅基地运用权区别于建设用地运用权和场所承包经-营权，有无限期的制约，只要运用权人还存在，就永远享有宅基地运用权呀。
2.关于宅基地运用权的转让呀。思考出席合是我国农民的基本社-会保证和安身立命之本，从天下范围来看，张开宅基地运用权转让和抵押的条件尚不行熟，仍应根据《场所治理法》等现行执法的划定调治宅基地运用权的转让和抵押疑呀。现在，在宅基地运用权的转让疑上有三种情形一是城镇住民购置宅基地运用权及地上建-筑物的疑呀。城镇住民购置墟落宅基地和墟落衡宇的生意行-动违反了执法的不行以性划定，应该是丢弃效果的呀。至于法人或者者其余组织购置农民住房或者者宅基地的，因不具有宅基地运用权人的主体资历，亦应该确以为丢弃效果呀。两是宅基地运用权人向本公司经济组织之外的其余公司经济组织成员转让衡宇或者者宅基地的，准则上也缺失执法依照呀。遵照我国现在的墟落场所政策和治理体制制度，本公司经济组织成员申请宅基富豪要处置其生涯保证疑，拥有特定的性子，且宅基地的获取是无偿的，从《场所治理法》关于“墟落村民叛逆.出租住房后，再申请宅基地的，不予赞成啦”的划定来看，其本心也在于不赞成宅基地运用权人向本公司经济组织之外的其他人叛逆.发售宅基地，因而，宅基地运用权人将衡宇或者者宅基地叛逆.出租给本公司经济组织之外的其余墟落住民的，因违反了公司经济组织的成员权属性，也应该确以为丢弃效果呀。三是宅基地运用权在本公司经济组织内里转让的，应该赞成呀。从现在我国墟落场所的近况看，着适用做宅基地的场所以前很少，只管执法乞求每一户墟落村民获取一处宅基地，但主观上许多农民的屋子拥有两处以上的宅基地，况且我国现行执法也未不行以宅基地运用权在本公司经济组织内里举行流转，因而，应该赞成宅基地运用权在本公司经济组织内里举行相互转让呀。
但宅基地运用权不赞成举行抵押，岂论在公司经济组织内里，仍然在公司经济组织外面，岂论是宅基地自身，仍然宅基地上建设的建-筑物均不得设定抵押权呀。实践中出-现以墟落衡宇或者者宅基地运用权做为抵押物的，应该认定为丢弃效果呀。
关于宅基地运用权的租赁疑呀。从国家执法设定宅基地运用权的目的和用途来看，不该该赞成宅基地运用权独自举行租赁，但宅基地运用权人能够将衡宇出租，因出租衡宇一开始不更改衡宇一切权人和宅基地运用权人的主体资历，在不违反执法和国家有关划定的宅基地运用权人用途的情形下，能够认定农民出租衡宇的行-动有用呀。
自2020年1月1日起实行的新《场所治理法》把党***关于墟落场所制度革新的决定和试点的成-功经验上升为执法，这个内里关于宅基场所面的新划定有清晰农业墟落当局负-责宅基地革新和治理呀。落实深入党和国家机构革新精神，在划定国务院自-然资源当局统一负-责天下场所治理和监视工做的同时，清晰国务院农业墟落当局负-责天下墟落宅基地革新和治理有关工做，并赋予了农业墟落当局在宅基地监视治理和行政执行执法等方方面面的响应职责呀。维持实行“一户一宅啦”的基本治理制度，增添了户有所居的划定，下放了宅基地的审批权，赞成以前进城落户的墟落村民本情分愿有偿不连续参与宅基地，激励墟落公司经济组织及其成员盘活使用闲置宅基地和闲置衡宇呀。
《民法典》条约
第三百六十三条宅基地运用权的获取.使用和转让，适用场所治理的执法和国家有关划定呀。
以案释法
最高农民法院宣布的典型案例重伸在我国，宅基地运用权是墟落公司经济组织成员享有一些权力，有着特定的身分条件制约，非公司经济组织成员无权获取呀。墟落公司经济组织成员对宅基地唯一运用权而无一切权和处分权，任何人都不得分歧法生意或者者分歧法转让宅基地呀。拥有墟落户口语能获取宅基地，城镇人丁则不行以够呀。《民法典》第153条划定违反执法.行政法例强迫性划定的民事执法行-动丢弃效果，墟落公司组织成员违反划定将宅基地转让给城镇户口职员的行-动丢弃效果呀。关于丢弃效果条约，因该条约获取的财富，应该予以返还阿；不行以返还或者者有无必-要返还的，应该折价赔偿呀。有过错的单方应该赔偿对方因而所遭到的损失，双方都有过错的，应该各自负担响应的责任呀。事主双方在签署宅基地转让协议时均知该协议为丢弃效果协议，仍举行宅基地生意，故双方事主均有过错，应该各自负担响应的责任呀。（相似生涯实例，可参见案例吴某连.杨某霖诉谢某珍.吴某铭.吴某宁宅基地运用权案，详见广西壮族自治区防城港中级农民法院（2011）防市民一终字第193号民事审判书呀。）
法官说法
1 墟落宅基地不行以独自承继呀。依照我王执法划定，宅基地的一切权和运用权是分散的，宅基地的一切权属于村公司，运用权属于村内衡宇一切权人，村民唯一宅基地运用权，不行以随便对宅基地举行处置呀。因此宅基地不属于遗产，不行以被承继，宅基地上的衡宇能够承继呀。需希奇指出的是，承继后衡宇灭失的，不行以举行重修或者者以其余办法连续运用这块宅基地，由村公司经济组织按法定程-序收回其宅基地运用权另行放置呀。吻合“一户一宅啦”的村民除外呀。
2 《场所治理法》第62条划定墟落村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得凌驾省.自治区.直辖市划定的标-准呀。墟落宅基地运用权确权登记，必须维持“一户一宅啦”，除“一户一宅啦”外多占的宅基地不予确权登记呀。对多占的宅基地依照《场所治理法》的有关划定按分歧法占用场所处置呀。
3 村内无宅基地可供分配，父亲房宅赠与孩子的能否处理呢？能够处理，但父亲不行再申请宅基地，孩子也要吻合“一户一宅啦”的准则划定呀。亲堂兄弟之中赠与也照此处理呀。
4 对村民“一户啦”，准则是依照公安部门治理的户籍来认定呀。如果在户口本上登记的是全亲属，那么该户口本所登记的全家即是一户，一户只能申请一处宅基地呀。但拥有以下情形的，可自力做为希奇村民“户啦”看待（1）已婚且已散伙独自自一私人栖身住生涯的阿；（2）未婚但年龄已满20周岁且已独自自一私人栖身住生涯的阿；（3）依法承继宅基地上衡宇一切权的未大人阿；（4）通过执法仲裁依法获取的，可根据执法文件举行登记呀。因婚嫁关系栖身在外村，但户籍仍在本村的，夫妇双方只能选择在这个内里单方拥有宅基地，申请确权登记呀。
三 宅基地运用权的重新分配（因自-然灾难等本因丢弃宅基地该怎样办）
法言俗语
宅基地运用权能够获取，自-然也应该灭失呀。《民法典》第364条划定宅基地因自-然灾难等本因灭失的，宅基地运用权祛除呀。对丢弃宅基地的村民，应该依法重新分配宅基地呀。
实践中关于重新分配宅基地的情形主要有两种情形一是因自-然灾难致使宅基地灭失的，从物理属性上讲，场所是不该该祛除的，但从用途上讲，因自-然灾难等本因应该使场所再也不适用某种用途，如由于河流改道组成宅基地及其地上建-筑物被淹没阿；山体滑坡构本来的衡宇无法栖身等呀。在出-现上述自-然灾难的情形时应该给失地农民重新分配宅基地呀。两是因公司经济组织收回宅基地或者者国家征用而使农民的屋子损失宅基地的情形下，应该给本宅基地运用权人重新分配宅基地，但不吻合分配条件的农民的屋子不得乞求重新分配宅基地呀。
《民法典》条约
第三百六十四条宅基地因自-然灾难等本因灭失的，宅基地运用权祛除呀。对丢弃宅基地的村民，应该依法重新分配宅基地呀。
法官说法
1 墟落村民不行以够将衡宇发售给城镇住民和本公司组织成员之外的人，但能够将衡宇发售给本公司组织成员呀。可是，村民在叛逆衡宇后，不行以够再申请宅基地呀。《场所治理法》第62条划定墟落村民叛逆.出租.赠与衡宇后，再申请宅基地的，不予赞成呀。这就提醒宽大农民同伴，要稳重看待自己宅基地上的衡宇，由于一旦叛逆后，就不行以够再申请宅基地呀。
四 宅基地运用权的登记（场所确权登记发证，宽大农民的福音）
法言俗语
获取宅基地运用政客不-要登记呢？最好举行登记呀。宅基地运用权涉及国家对场所资源的治理，更是一种主要的用益物权呀。从久远进展来看，对宅基地运用权的设立.变换和祛除举行登记，既有益于增强场所治理，又有益于向社-会民众昭示物权的状态，从而减少争端呀。
《民法典》在不动发生的东西权变更的遵从上采取的登记要件主义形式，因而，转让宅基地运用权不处理登记手续的，不发生宅基地运用权转让的执法遵从，更不行以反抗第三人呀。
《民法典》条约
第两百零九条不动发生的东西权的设立.变换.转让和祛除，经依法登记，发生遵从阿；未经登记，不发生遵从，可是执法尚有划定的除外呀。
依法属于国家一切的自-然资源，一切权能够不登记呀。
第三百六十五条
以前登记的宅基地运用权转让或者者祛除的，应该实时处理变换登记或者者消除登记
呀。
以案释法
宅基地运用权的登记，必-要遵照肯定的条件和程-序呀。最高农民法院奏效裁夺书以为，墟落村民享有在公司一切场所上获取宅基地运用权的主体资历，且唯一本村村民才有资历获取该村的宅基地运用权，并应该先行向公司场所一切权人和所属村民委员会提出书面申请，村民委员会赞成赞成后，经乡镇政-局审核.县级政-局赞成，方可获取公司场所建设用地运用证呀。（相似生涯实例，可参见案例孙某良与株洲县农民政-局等场所行政治理及行政复议案，详见最高农民法院（2018）最高法行伸3538号行政裁夺书呀。）
法官说法
1 通过墟落场所确权登记发证，依法确认农民公司场所权力，守护宽大农民的正当财富权，美化农民的场所物权熟悉，有助于在城镇化.产-业化和农业当代化推进历程中，着实守护农民权力，更是守护农民与场所长时刻稳固的产权关系，将农民与场所物权亲热联系起身，能够进一步引发农民守护耕地.节约召集用地的努力性，为下一步墟落场所制度革新奠基基本呀。领土资源部.财政部.农业部《关于加速推进墟落公司场所确权登记发证工做的通告》（领土资发〔2011〕60 号）第2 条第（6 ）项“美化证书运用啦”划定实行凭证管地用地制度……在征地拆迁时，要依照墟落公司场所一切证和墟落公司场所运用证举行赔偿阿；通常依法进去市场流转的经-营性公司建设用地运用权，必须通过确权登记，做到产权清晰.四至清晰.有无纠葛，有无通过确权登记的公司建设用地运用权一律不行以流转……对新墟落建设和墟落建设用地整治涉及宅基地调治的，必须以确权登记发证为条件呀。
2 依照领土资源部.***墟落工做发导小组办公室.财政部.农业部《关于墟落公司场所确权登记发证的许多看法》（领土资发〔2011〕178号）划定对宅基地超占面积的，在处理登记时按以下情形处置（1 ）1982年《村镇建房用地治理条例》实行前，墟落村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地治理条例》实行后至今未扩张用地面积的，能够按现有现实运用面积举行确权登记阿；（2 ）1982年《村镇建房用地治理条例》实行时起至1987年《场所治理法》实行时止，墟落村民建房占用的宅基地，凌驾当地划定的面积标-准的，凌驾部-分按那时国家和场所有关划定处置后，能够按现实运用面积举行确权登记阿；（3 ）1987年《场所治理法》实行后，墟落村民建房占用的宅基地，凌驾当地划定的面积标-准的，根据现实赞成面积举行确权登记呀。其面积凌驾各地划定标-准的，可在场所登记簿和场所权力证***事栏内声明凌驾标-准的面积，待之后分户建房或者现有衡宇拆迁.改建.翻建.政-局依法实行计划重新建设时，按有关划定做理由理，并根据各地划定的面积标-准重新举行确权登记呀。
3 申请墟落宅基地应向乡镇政-局.处事处提交以下原料（1 ）村民私人申请宅基地的申请书阿；（2）申请人基本情形（包罗名字.性别.年龄.身分证.全家成员，户口能否本村公司户口等）阿；（3 ）村民委员会或者墟落公司经济组织应出具的原料①申请人现有一些宅基地情形阿；②对申请人拟发放宅基地的职位.面积.宗地草图等阿；③村民开会或者村公司经济组织成员讨论情形，在村公司宣布情形的声明等阿；④乡镇场所使用所有计划图.近况图等，并声明拟占用场所地类阿；（4）属于建新交旧的，申请人与村委会签署的建新交旧协议书阿；（5 ）其余必-要提交的原料呀。
4 宅基地运用权应根据当地省（市）级农民政-局划定的面积依法一定给本农民公司成员（1）非本农民公司的成员，因地质灾难防治.新墟落建设.移民安置等会合迁建，在吻合当地计划的条件下，经本公司经济组织大大部-分成员赞成并经有权机关赞成异地建房的，可按划定确权登记发证阿；（2）已拥有一处宅基地的本公司经济组织成员.非本公司经济组织成员的墟落或者城镇住民，因承继衡宇占用墟落宅基地的，可按划定登记发证，在《公司场所运用证》记事栏应注记“该权力别认谋划本公司经济组织本成员衡宇的正当承继人啦”阿；（3）非农业户口住民（含户口迁出.华裔）本在墟落正当获取的宅基地和衡宇，衡宇产权有无转变得，经该公司经济组织出具证实并通告无阻挡的，可依法处理场所登记，在《公司场所运用证》记事栏应注记“该权力人非本公司经济组织成员啦”阿；（4）关于有无权属起源证实的宅基地，应该查明场所史书运用情形和近况，由村委会出具证实并通告30天无阻挡，经乡（镇）农民政-局审核，报县级农民政-局审定，属于正当运用的，一定宅基地运用权呀。
5 有以下情形之一的，不予处理宅基地运用权登记（1 ）所申请登记的宅基地运用权用地不吻合《乡镇场所使用所有计划》阿；（2）除承继外，墟落村民一户申请第两宗宅基地运用权登记阿；（3）非本公司经济组织成员或者城镇住民在墟落购置宅基地.住房的阿；（4 ）宅基地权属争议另有无处置结尾的阿；（5 ）场所犯罪违规行-动另有无处置或者现在处置的阿；（6 ）墟落宅基地经赞成后连续2 年未运用建设的阿；（7 ）执法法例.政谋划定的其余不予确权的呀。
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体贴©山东高法
起源江必新.张甲天主笔《中华农民共和农民法典学习读本》 （农民法院出书社）
编辑石 慧 郝明婕
审核傅德慧
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