[上海疫情装修细则]上海疫情期间房租减免政策解读-热点要闻-时事焦点

前言

2022年3月，新冠禽流感突然刮起北京，北京部份地区采取半封闭的卫生防疫措施，街坊的制造、生活受到禽流感影响，被封控地区的住宅面临无法正常制造经营的难题。

如前所述此，2022年4月11日，南京市高级法院正式发布文档《北京省高院关于涉禽流感合约纠纷案法律适用于的12个概要》，其中难题5、难题6、难题7对禽流感前夕住宅租金的缴付与免收经济政策作出了辅导。

北京省高院此次正式发布的文档在租用市场主体上界定了商业性综合楼的租客与商业性性综合楼租客即住户住宅租客。因而责任编辑将从商业性与定居三类住宅合二为一表明。

一、商业性综合楼租客若想提倡免收禽流感前夕的住宅租金？

商业性综合楼租客租用的住宅分为国有住宅与非国有住宅三类，因而需分别探讨。

本轮多国家机关单位正式发布的经济政策文档明晰不予免收住宅租金的情况为：租用国有住宅，且最终租客为小企业民企、个人民企法人的，上述租客在2022年可提出申请免收三至三个月的租金。

迅速重新整理出经济政策的四组关键字：1.国有住宅；2.小企业民企、子代民企法人；3.2022年部份租金。

1. 关键字一：国有住宅

2022年3月31日，南京市国资委正式发布《南京市国有民企免收小企业民企和子代民企法人住宅租金实施细则》（以下全称实施细则），《实施细则》明晰此次免收经济政策实施市场主体为南京市、区国资委市场监管的省属、省属国有民营控股公司（含委派市场监管民企）及列入分拆财务报表范围内辖下民企。

南京市的集体民企可参考继续执行此次无息贷款经济政策。中央民企、其他省区地方国有企业按照辖下国资委市场监管机构颁布的经济政策继续执行。

但《实施细则》未将民营民企、外资民企列入租金免收的范围，表明对这类民企未做限制性要求。

同时，在住宅性质上，经济政策适用于的住宅为实施市场主体自有经营性房产和使用权房。其中，使用权房是指依法建立公租金赁关系、继续执行市政府规定租金标准，由本市相关国有民企负责经营管理的公有非定居住宅。

2. 关键字二：小企业民企、子代民企法人

《实施细则》指出，免收经济政策适用于对象限定在小企业民企、子代民企法人等租客范围之内。第一、市场主体需是从事制造经营活动的市场主体；第二，制造经营的规模较小。

可见，免收经济政策对租用市场主体设定了性质与规模两方面的限制，排除了住户住宅租客、排除了从事制造经营活动的大中型民企租客。

上述小企业民企参考《统计上大中小企业型民企划分办法（2017）》《关于印发〈金融业民企划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定；子代民企法人是指营业执照登记类型为子代民企法人的经营者。

3.关键字三：免除2022年部份租金

经济政策将租金免收分为普遍免除与特殊情况延期免除两档。

（1）第一档，普遍免除3个月租金。

所有地区内的最终租用方，2022年免除3个月租金。最终租用方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受无息贷款。该档的租金免除工作，在租租户2022年6月底前基本完成。

（2）第二档，增加免除3个月租金。

租赁合约存续前夕，2022年被列为禽流感中高风险地区所在的街镇行政地区内的最终租用方，或按有关部门卫生防疫要求被封控、停业、征用住宅的最终租用方，以及全年经营亏损的最终租用方，经出具上述任一证明材料，2022年再免除3个月租金，全年合计可免除6个月租金。

最终租用方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受无息贷款。符合第二档无息贷款条件的最终租用方增加免除金额不超过3个月租金。该档根据出现禽流感中高风险地区以及有关部门通知封控、停业、征用等实际情况办理。

关于哪些街镇属于禽流感中高风险地区，文档认为应以国家卫生健康委、南京市卫生健康委、北京正式发布、南京市新冠肺炎禽流感防控新闻正式发布会等官方渠道公布的信息为准。

图片总结

4.无息贷款金额租金如何确定及如何提出申请？

（1）无息贷款金额如何确定？

无息贷款金额以租赁合约为准，不包括物业费、停车费等管理费用。每月租金不一致的，由租赁双方协商确定。租赁合约已涉及无息贷款、优惠租金等情况的，以实收年租金计算免收额，或由租赁双方协商确定。

其中，最终租用方在2022年租期不满一年的，最终租用方根据租期按比例享受无息贷款。

（2）最终租用方如何办理租金免收？

经济政策范围内租用方应当按照国有民企告知的内容，向受理部门提交租金免收提出申请及相关证明材料（包括租用方、最终租用方证明材料），提出申请办理租金免收。待免收事项审批通过后，凭租金免收告知书、最终租用方确认书办理免收手续。

（3）办理流程是什么？

按照摸底、告知、受理、审批、反馈、报备流程进行办理，各环节具体办理方式、责任市场主体、办理时限等根据民营控股公司实施方案确定。

二、有无对租赁非国有商业性综合楼的经营者免收租金的相关政或规定？

经济政策未规定非国有商业性综合楼出租人应无条件地免收租金，但提出可依照实际情况依据公平原则解决禽流感前夕租金纠纷的辅导意见。

南京市人民政府2022年3月28日正式发布的《南京市全力抗禽流感助民企促发展的若干经济政策措施》文档中未规定非国有租金的出租人需无条件免收租金，但鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营市场主体在协商的基础上，为实体经营的租用户适当免收租金，政府各类扶持经济政策优先支持主动免收租金的市场市场主体。

同时，北京高级法院在2022年4月10日正式发布的《北京省高院关于涉禽流感合约纠纷案法律适用于的12个概要》中，对于租用非国有住宅经营的租客，因禽流感或者禽流感防控措施导致租客没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合约缴付租金对其明显不公平，租客请求免收租金、延长租期或者延期缴付租金的，可以引导当事人参考南京市有关租金免收的经济政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条（情势变更原则）情况的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合约约定，酌情调整租金。

受禽流感或者禽流感防控措施影响导致住宅无法正常使用，租客以此要求出租人免收一定期限内的租金的，可视情不予支持。如禽流感并未影响租客实际占有使用住宅，仅如前所述禽流感前夕客流减少等原因造成租客营业收益受到影响的，一般不免除租客的租金给付义务。

三、定居住宅租客若想提倡免收禽流感前夕的住宅租金？

1. 经济政策无限制性规定，倡导双方协商解决

《北京省高院关于涉禽流感合约纠纷案法律适用于的12个概要》中提到，定居住宅的租客，在禽流感前夕，首先出租人与租客协商解决。无法调解解决的，将考虑合约约定、住宅实际占有适用于情况、受禽流感或禽流感防控措施影响程度，按照公平原则综合考量。

2. 合约约定优先适用于，无约定情况下需结合住宅占有使用情况、禽流感影响等多个因素综合判断

鉴于住宅租赁系平等民事市场主体间的合约关系，司法国家机关首先会尊重合约约定，若合约中就禽流感前夕租金免收有相关约定，在不违反法律法规的情况下将被优先适用于。

其次，在无合约约定的情况，住宅实际使用情况以及产生该情况的责任归咎于哪一方将成为法院裁判的重要因素。

若系因出租人主动限制或系政府禽流感防控措施导致租客实际无法使用住宅的，租客请求免收租金的请求可得到法院支持。

若即使发生禽流感，但出租人使用住宅的权益并未遭受影响的，此情况下，出租人提出免收租金的请求一般将不被法院支持。

四、律师建议

在新冠禽流感的特殊时期，出租人与租客之间应本着互帮互助、共克时艰的精神，尽量在租金金额、缴付期限等方面达成减让、延付等优惠措施。

若无法达成一致意见，租客需注意收集在禽流感前夕，自身制造经营困难、生活定居受到影响的证据。同时，在发生上述情况时，租客应及时向出租人书面告知免收租金的请求与自身的困难，可在日后诉讼中起到证明的作用。