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贫困户自发性农地上的写字楼，若想禁制？

文 | 穆莱轩辩护律师15010621932

（01）

贫困户参予资本主义的某种程度日益增进。

他们在买进与此同时，也可能背负着各式各样负债，从而正式成为民事诉讼处置程序中的举报人。

贫困户最小宗的对个人财产一般来说是其自发性农地写字楼，但因众多法律条文管制，民事实践中，一般来说根本无法对其梁登瀛扣押而无法拍卖行。

（02）

一、中华人民共和国国务院《有关强化农地受让管理工作不得放售农地的通告1999》明确规定：贫困户的写字楼不得向贫困地区居民转卖，也不得核准贫困地区居民挤占贫困户自发性农地建写字楼。

《八民会议纪要2016》从合约曾效力的视角对信用社组织机构之外的对个人买回自发性农地上不动产的犯罪行为得出麦古根赞扬，间接判定保险合约合宪，即指出自发性农地上写字楼不具备从信用社组织机构以内核心成员确权到自发性组织机构之外核心成员的流通量。

以内众多管制，引致贫困地区不动产无法强制性处置。

二、自发性农地和贫困户身分密切相连接，有效率保证了贫困户永久、生命权,禁制会严重危害强势贫困户社会群体的存活自身利益。

在贫困地区，自发性农地、私宅，是倚靠家庭成员和家族企业关系的根和精神纽带，汇聚了家庭成员核心成员的荣誉感和归属感，因此阻力较大。

（03）

正是有民事诉讼禁制制度来保证判决得以实行，才使国家的裁判制度具有制度权威，并从而建立起人们对于整个法律条文制度的信心。

如果大量生效法律条文文书得不到有效率执行，沦为一张废纸，法院判决书的权威性也必将受到重创。

相对封闭的贫困地区不动产确权制度，是执行困境产生的根本原因，如何走出困境，还需要执行法官找准平衡点，寻求变通办法，在实践中保证当事人的自身利益，不断促进法律条文制度的优化。

（04）

贫困地区居民对其自建写字楼享有所有权，依物权法有关所有权的明确规定，贫困地区居民可以对写字楼进行处分。

现行法律条文对贫困户受让写字楼的犯罪行为并无禁止性明确规定，且继承法明确规定写字楼属于遗产继承范围，为执行阶段受让举报人写字楼提供法律条文参照。

因此，我们指出，贫困户自发性农地写字楼可以执行。

那写字楼项下的自发性农地若想执行呢？

当前农地管理工作法只是对贫困户自发性农地申请资格上进行管制，如受让后不能再申请自发性农地，而非对自发性农地使用权受让本身禁止，并且，当前法律条文并没有禁止禁制程序中的受让。

（05）

自发性农地写字楼的具体处置程序为：

一、扣押前，执行法官要对被执行不动产进行调查。

到其所在的村委会、乡镇农地管理工作所、乡镇建设管理工作所核实写字楼、农地的准确信息，包括核准占地面积、实际建设面积等，并到当地派出所就写字楼内户籍情形做调查，确定写字楼的权利人。

二、采取扣押措施，将扣押裁定书分送举报人、当地的村委会和乡镇的建设管理工作所等房管部门。

《民诉法解释》明确规定，经申请执行人和举报人同意，法院可以不经拍卖行，间接以物抵债。

如果当事人不能就以房抵债达成合意，可就写字楼进行委托评估拍卖行。

三、考虑到政策性管制，可以在受让主体上做变通，由符合条件的申请执行人受让，或由本村其他村民受让。

拍卖行后，法院就拍卖行款项进行划分，该款项应优先保证申请执行人的执行款以及该写字楼其他权利人应享有的自身利益。

（06）

在某些案件中，就写字楼所有权的执行无法展开，此时可以考虑执行写字楼的使用权。

《民诉法解释》明确规定，对个人财产无法拍卖行或变卖的，经申请执行人同意，法院可以将该项对个人财产交付申请执行人管理工作。

当自发性农地上写字楼通过民事拍卖行、变卖、以物抵债等方式均无法处置时，可以强制性管理工作的方式来执行。

如果写字楼的区域优势比较明显，有取得出租收益的可能性，且申请执行款项又不属于数额巨大，此种执行方案可以取得良好效果。

第一，可由当事人就使用价格进行协商。

协商不成，可参照同地段写字楼使用价值进行评估拍卖行，执行法官可根据评估报告、申请执行款项的数额等因素确定使用期限，以不超过20年为限，使用期届满，举报人即可收回写字楼。

第二，写字楼使用权受让人可以对写字楼添附、装修，但不得予以拆除。

可以就写字楼与他人订立租赁合约收取租金，使用人负有保管、维护义务，除不可抗力外，如有灭失、毁损应负赔偿责任。

如此执行的好处在于，写字楼所有权、自发性农地使用权都置身于执行之外，写字楼使用人的受让范围扩大，不论是本村村民还是外村村民，或者是贫困地区居民，都可以依法取得该使用权，也为举报人摆脱负债困扰提供方便之门。

（07）

法院经查询贫困户除仅有自发性农地上的写字楼而无其他可供执行对个人财产时，应当通过拍卖行、变卖、以物抵债、强制性管理工作等方式对写字楼进行处置。

只有经过上述法定程序后仍然无法处置时，才可将该执行案件以终结本次执行方式结案。