[宅基地入股的风险]农村闲置宅基地入股利用的制度构建

一、文献概要

贫困地区自发性农地是贫困户赖以与产业发展的重要生产生活资料，也是实施乡间复兴的基础。重视废置自发性农地参股借助形式，对存量资产和刺激贫困地区废置自发性农地高效借助具有重要意义。伴随我省城镇化快速产业发展，许多贫困户进入城市打工和落户，贫困地区地区产生了大量的废置自发性农地和废置写字楼，造成许多自发性农地资源的废置与破败，极大影响了贫困户信用风险保证基本权利的实现。现阶段怎样理清并区分废置自发性农地?怎样使其得以有效存量资产借助，标准化于建设局工业用地市场和服务于乡间复兴战略也是我省贫困地区农地整体借助亟需解决的问题。贫困户个人财产基本权利是以农地基本权利为核心理念的一系列基本权利，包含农地承包管理权、自发性农地所有权、自发性建设工业用地所有权和自发性回购股份权[1]。在贫困户以自发性农地所有权和废置自发性农地参股公司时，核心理念是借助存量资产废置自发性农地和废置写字楼的个人财产投资收益机能[2]。然而，自发性农地解纷分设体制改革应审慎进行，赋予贫困户完整的自发性农地个人财产机能，需要探索自发性农地租赁参股抵押的具体路径，提高贫困户信用风险保证总收入[3]。废置自发性农地和废置红瓦坡参股贫困户专精供销社，是贫困户专精供销社虚拟经营形式走向虚拟强社的新思路[4]。自发性农地参股应从出资、确权、信用风险三各方面进行管理制度构筑[5]。自发性农地所有权参股借助应强化政府法律条文[6]。自发性农地所有权参股的利益重新分配中，应构筑合理化的可持续回购股份管理制度，完善所有权人与所有权人之间重新分配自发性农地投资收益层面的立法[7]；同时，应强化自发性农地所有权确权参股中的信用风险严防。

当前强化对贫困地区废置自发性农地管理与借助仍是法学科学研究的重点和症结。通过控制系统梳理贫困地区废置自发性农地借助的科学科研成果发现，在取得成绩的同时也存有一些问题。一各方面，自发性农地参股借助的方法论科学研究较少。现有的科学科研成果主要集中在自发性农地的确权、置换、自发性农地解纷分设等各方面，专门科学研究以参股形式存量资产借助废置自发性农地的成果较少。另一各方面，废置自发性农地借助形式的科学研究视点较阔。大部分科学研究只关注贫困地区废置自发性农地整体优化借助、废置自发性农地无偿退出等各方面，缺乏以参股借助为视点，去科学研究怎样形成具有课堂教学价值的废置自发性农地参股借助的管理制度。在剖析废置自发性农地参股借助的必要性与可行性基础上，提出参股基本原则以及参股借助的指导意见、登记管理制度、评估管理制度、重新分配管理制度、信用风险严防来构筑贫困地区废置自发性农地参股借助的控制系统管理制度。通过创新废置自发性农地借助形式和机制，高效、多途径借助废置自发性农地，对促进贫困户非农总收入增长、推动乡间复兴产业发展都提供了现实的方法论需求和课堂教学支撑，最终对自发性农地管理制度的体制改革深化有所助益。

二、贫困地区废置自发性农地的涵义或其借助现状

(一)废置自发性农地的涵义区分

目前，在实践上上就废置自发性农地和废置廉租房的涵义并未形成标准化的认识。有研究者认为，贫困地区废置自发性农地是指本自发性农地与否有建筑在所不问，但因长年无人借助，难以充分发挥自发性农地定居保证的应有作用与机能，这些自发性农地都属于废置自发性农地[8]14-16。还有研究者认为，废置自发性农地是自发性农地本身或其注记建筑的废置，大多数呈现出住宅与相关违章建筑的破败和废置现象。在此情形下，主要表现出两种情形：一种情形是纯粹的自发性农地自身的废置。即在自发性农地表面并无修建成形的任何住宅，也就是对占据的自发性农地不加借助的情形。另一种则是自发性农地名义存有而实际不用。即自发性农地上建有廉租房，但因为人员迁移、韩运鸿脱贫搬迁等各种原因致使所建住宅因长年无人定居而被破败和废置，即对占据轴果好的写字楼不定居的情形[9]125-127。综上所述，废置自发性农地的涵义是指不管自发性农地上面与否存有建筑或其附属设施，只要在一定时间内没有被充分借助而难以充分发挥其定居保证机能和经济效益的自发性农地。

(二)废置自发性农地的借助现状

体制改革开放四十多年来，我省城镇化率稳中增长。到2019年底我省城镇化率已达到60.60％[10]，大多数农业人口成为城市居民，留下了众多废置自发性农地与废置写字楼。据统计，在贫困地区近2亿亩的自发性农地中，废置自发性农地面积6000多万亩，处于废置不用的为3000多万亩[11]。距离城市越远，废置率越高。因而，通过对收集的数据分析得知：现阶段，贫困地区存有大量被废置和破败的自发性农地。在此背景下对废置自发性农地的优化借助，充分发挥自发性农地的经济价值是我省进行深化贫困地区自发性农地管理制度体制改革和实现乡间复兴的重要一步。当前对废置自发性农地的开发借助着重在以下三个层面：

1.废置自发性农地的确权与无偿退出

(1)废置自发性农地的确权

2015年初启动了深化自发性农地体制改革试点工作，推行了贫困地区废置自发性农地的合法确权与无偿退出政策。课堂教学中自发性农地确权主要有五种形式，具体言之：

一是买卖。这种形式在贫困地区地区属于比较常见的隐形确权形式，体现在拥有一户多宅的贫困户，出卖自己废置与破败的自发性农地，或采取合作建房等途径，对废置自发性农地予以借助，有时将废置自发性农地与农地承包管理权进行一体化买卖。这种操作大多已突破对内转让的规定，出现对外转让的私下买卖。基于放活自发性农地所有权政策要求，通过出租、转让、指标异地等多种确权活动，能够拓展贫困户废置自发性农地非农总收入渠道[12]。二是抵押。由于贫困户在进行农业生产经营中缺乏资金，就将自发性农地与住宅一并抵押银行进行贷款，达到融资的目的。同时为解决大量资金需求，当地贫困户以自有的贫困地区自发性农地所有权与住宅所有权抵押给贫困地区信用供销社进行贷款。三是征收。农地征收管理制度是我省法律明确规定的自发性农地确权的一种形式。这种模式产生于政府为了公共利益和经济产业发展需要，对贫困地区的废置自发性农地按照法律规定去征收借助并进行补偿。因此，征收是一种合法的贫困地区废置自发性农地和废置住宅的确权形式。四是继承。当发生被继承人死亡情形，由其继承人依法取得该自发性农地所有权。然而在课堂教学中，因为房地一体的原因，村自发性难以单独收回自发性农地，只能由继承人连同写字楼一并继承使用。在这种情形下，也发生了贫困地区自发性农地资格权能否继承的现实问题，不管在在实践上上还是司法课堂教学中，对于自发性农地所有权人的资格权问题也讨论较多。五是出租。对于废置自发性农地和废置住宅所处村口或人员流动频繁与交通便利的位置，更容易产业发展贫困地区商旅服务业。由于我省现阶段房地一体的政策，在租赁住宅时，是连同自发性农地出租，自发性农地所有权人可以获取废置自发性农地的经济投资收益。