[宅基地入股的风险]宅基地,小产权有哪些法律风险

新年过完，好几个人问我股权投资集体农地与否可取。我问是并非个股权税法，基本上的提问都是啊家乡的地好便宜，股权投资一块想是并非盖是并非盖啊，还能多盖第二层承租。听起来，养老保险和理财都解决了有点轻松。

我一般会比较不雅观地吓倒这种幸福构想，问，你他们赠与的集体农地么?提问基本上都是舅舅的、好友的，或是是舅舅的好友的。

集体农地在本集体外无法确权，好像也都晓得，因此进行咨询的问题大多是，股权投资集体农地，合约是并非写才最有保障。

集体农地的概念看字面上都能晓得个大概，农村里用来兴建住集体农地的本集体农地。去除其它细的前提不讲，集体农地的转让，债务人要首先满足两个前提：一是要属于同一信用社组织内部成员，二是没写字楼和集体农地。因此，除非你现在却是这个屯儿地地道道的人，而且赠与没写字楼和集体农地，否则，合约就算给你写到天上去，也不可能将让你透过不合法有效途径或者说获得所有权。所谓小产权房，也是在集体农地或是其它什么反正是无法给你所有权的农地基座的房，那么不管《买卖合约》里说得多么能上苍，也却是那句，不可能将让你透过不合法有效途径或者说获得所有权。

有可能将存在值得一提吗?有可能将等到办理手续的那六天吗?

也并非完全没!等国家农地政策发生巨大变化变化的那六天吧。

但信用风险本是永远和机会共存，因此我也并不赞同，事事有信用风险就矫枉过正地放弃，而是建议在尽量将客观评估信用风险后，结合他们的信用风险控制和信用风险承受力，最后去取舍与否出手。

法律条文，虽然不免冰凉，可并不只是股权投资或是其它决策的禁停牌。如果只能说现代人危险因此要屈居亚军，对老百姓来说就并非完整意义的法律条文。我爱好的法律条文，应该却是块标志牌，更是块提示牌，说现代人走哪一条Cancon有什么样相应的信用风险，也说现代人最后决定却是非走不可的时候，可以做些什么来保护他们。

集体农地股权投资有信用风险千万不要碰，这句话说出来很简单，但是又能抵挡啥人，能帮助啥人呢。我虽没行善的雄心壮志，但遇到相关的进行咨询，总不想一句有信用风险便解闷了去。

对集体农地有想法的好友，首先要明确一个概念，包括集体农地所有权在内的不动产权的归属，肯定是要根据国家政策和相关法律条文的规定，而不完全以个人间的约定为准。一旦发生纠纷，不管当年白纸黑字写得多么清楚，不管其间资金和精力投入得多么浩大，不管最后感觉上有多么得愤懑，法院都不可能将做出和国家政策相违背的判决，把集体农地所有权判给任何一个不属于本集体或是在本集体已经有集体农地的人。

但如果有书面约定，或是有其它可以在庭上呈现的证据，法官也却是可以根据股权投资人的实际损失，以及双方在债权上的约定，酌情判决经济上的补偿或是赔偿。也是说，出了问题，要地，肯定是不行的。要钱，应该还能有戏。

因此，我一直的提问都是，不管合约是并非写，没任何法律条文上的建议能帮助到要地，但如何要钱，或是如何要回更多的钱，却是可以说一下的。

目前实际操作中，常见的合约模式有两种，一种是租赁，一种是合作建房。

租赁的话，首先要注意，租期超过20年的部分无效，需要双方协商一致再续签。但20年后再谈续签信用风险相对难控，稳妥起见，可以考虑三五年就签一次20年租期的新合约覆盖前合约，延长实际的可控时间。其次，违约金尽量定高，至少是和资金投入基本上持平。因为一旦发生问题，或者说的所有权人叫你留下房子马上卷铺盖走人，违约金很可能将是你能够拿到的全部。

有人问，违约金定再高些，行不行?我说可以，说实话，抛开通货膨胀的因素不计，违约金的约定本来也是具有惩罚性的条款，两倍三倍不算高，十倍的也见过。

违约金的确定，一是要考虑对方在谈合约时的接受程度，上来就说罚十倍很多人一看可能将就炸毛不谈了;二是如果违约金高到显失公平的程度，发生纠纷并进行诉讼后，违约方是可以根据《合约法》和相关司法解释的规定，要求法院对约定过高的违约金进行适当调低的。

合作建房的话，建议保留好相关的票据。建材、水电费，工人工资，反正有票的尽量都留着。因为如果违约金因为各种扯皮的原因无法确定，法官可能将会按照实际损失来定补偿数额，而在法庭上确定的实际损失，很多时候只能凭票。当然，如果可以的话，违约金的问题，肯定也是和租赁合约一样，在合理的范围内尽量将写高。

具体的条款不再细表，毕竟各有各的具体情况。反正记得，少说地的事，多说钱的事。不管何种形式的违约，都明码标价，千万不要写，如果怎样怎样，地就属于股权投资的那个人。

因为如果一直幸福，地你可以先用着。一旦不幸福发生，你就只能拿钱，因此在整个过程中，最好却是能用看起来很疼的金额，去震慑不晓得会不会违约的对方。至少我见到的集体农地纠纷里，最后反目的不止有几十年的好闺蜜，还有吓倒骨头连着筋的亲兄弟。

作为人，我愿意相信世界幸福，相信人性本善。但作为法律条文人，在拟合约的时候，却不得不都先想到最坏，把每一份合约都先构想成肯定会被以最恶劣的方式违约，然后逐条完善。可能将因为只有这样，才能尽量把丑恶，挡在幸福的外面。