海南省自然资源和规划厅关于印发《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》《海南省农村土地征收试点办法》《海南省农村宅基地管理试点办法》

海南省自然资源和规划厅关于印发《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》《海南省农村土地征收试点办法》《海南省农村宅基地管理试点办法》的通知

各市、县、自治县党委、人民政府，省农村土地制度改革试点工作领导小组成员单位：

《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》《海南省农村土地征收试点办法》《海南省农村宅基地管理试点办法》已经省农村土地制度改革试点工作领导小组审定，现予印发，请遵照执行。

海南省自然资源和规划厅

2019年11月28日

（此件主动公开）

海南省农村宅基地管理试点办法

第一章 总 则

第一条 为推进海南省农村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，促进农村土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）和《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土地改〔2019〕1号）等法律法规及相关政策规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本省行政区域内实施农村宅基地制度改革试点的，适用本办法。

第三条 本办法所称农村宅基地,是指农村村民用于建造住宅及其生活附属设施的集体所有土地。

第四条 市县人民政府负责本行政区域内的宅基地管理，由市县农业农村部门、自然资源和规划部门按职责实施。市县住建、公安、民政、林业等部门、乡镇（区）人民政府、街道办事处、村集体经济组织或村（居）民委员会按照各自职责，共同做好宅基地管理工作。

第二章 规划管理

第五条 各市县人民政府应当依法组织编制村庄规划，根据农村人口数量和增长趋势、宅基地现状和使用标准等情况，合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模，鼓励农村居民点相对集中选址，统筹农村公益事业、基础设施、生态和生产生活用地需求，改善农村村民居住环境和条件。

第六条 宅基地选址应当符合市县总体规划和村庄规划。坚持节约、集约用地原则，新建住宅应当充分利用原有的宅基地和村内空闲地。引导农民通过集中统建、多户联建等方式逐步向规划的居民点集中。对规划的集中居民点，市县人民政府应当安排必要的资金，用于基础设施和公共服务设施建设。

严禁占用永久基本农田和公益林地，不得在地质灾害隐患点选址建房。

第七条 农村村民一户只能拥有一处划拨宅基地，每户用地面积不得超过175平方米。

第八条 使用宅基地建房应当依法办理规划和用地审批手续。禁止建设住宅。

第三章 宅基地申请条件

第九条 农村村民符合下列条件之一的，可以在本村申请一处宅基地：

（一）本村农村集体经济组织成员、符合达到法定婚龄或者已依法登记结婚的立户条件且无宅基地的；

（二）因土地征收、实施村庄规划或者村庄改造等拆迁、搬迁需要重新安排宅基地的;

（三）经鉴定因自然灾害等不可抗力原因导致宅基地不能使用的;

（四）现有房屋鉴定为危房或者户人均占有建筑面积不足20平方米、住房困难，需要拆除旧房、异地新建房屋，且同意退还现有宅基地的;

（五）法律、法规规定的其他情形。

对前款第（一）项立户条件以外的情形，确需以户申请宅基地的，可提交村民代表会议集体讨论决定，并经乡镇人民政府审核后公示认定。

第十条 本办法第九条所称农村集体经济组织成员，是指户籍在本村的居民，在该集体经济组织生产或生活，并与该集体经济组织发生权利、义务关系的人。家庭内现役义务兵、士官、在读大中专学生、正在服刑的人员经村民代表会议三分之二以上的代表同意可认定为本集体经济组织成员。

各市县人民政府应结合实际制定农村集体经济组织成员具体认定办法。已开展农村集体产权制度改革的地区，农村集体经济组织成员的认定应做好衔接。

第四章 宅基地审批

第十一条 农村宅基地，由乡镇人民政府审核批准；其中，涉及占用永久基本农田以外的农用地或未利用地的，由乡镇人民政府报市县人民政府审批。

第十二条 宅基地按以下程序进行审批：

（一）申请与初审。宅基地申请人应向农村集体经济组织提交书面申请及相关材料。农村集体经济组织应根据村庄规划和有关规定，对申请人条件进行初审，并对宅基地位置进行初选。

（二）表决与公示。农村集体经济组织受理申请后，应提交村民会议或村民代表会议表决。经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意的，应进行公示，公示期不得少于5日。

（三）审核与测量。农村集体经济组织经公示无异议的，报村民委员会审核。经村民委员会审核后，由农村集体经济组织报乡镇人民政府。乡镇人民政府应组织相关工作人员实地测量核查拟用地是否符合规划条件及核对确定其现状地类等，并对申请人资格条件进行审核。

（四）审批与公告。乡镇人民政府经审核认为符合审批条件且属于其审批权限范围内的，予以审批，并同步核发乡村建设规划许可。涉及占用永久基本农田以外的农用地或未利用地的，由乡镇人民政府呈报市县自然资源和规划部门进行审查。市县自然资源和规划部门在审查过程中，应书面征求市县农业农村部门意见。符合规定条件的，市县自然资源和规划部门作出审查意见报市县人民政府审批，经市县人民政府同意后，由乡镇人民政府发放乡村建设规划许可。

宅基地申请经市县人民政府或乡镇人民政府审批后，由属地乡镇人民政府在村集体公共场所进行公告，公告期不得少于7日。

（五）登记与颁证。公告期满无异议的，申请人持审批材料向市县不动产登记机关申请不动产权登记颁证。

第十三条 农村村民建房，应当严格按照批准的宅基地范围、面积、规划层数、高度及质量标准进行施工，不得擅自变更或扩大建设。

第十四条 宅基地使用权人建设住宅应当自取得规划许可证之日起2年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证失效。

第十五条 利用宅基地建设住宅的，应当与自然环境相协调，新建住宅高度应当符合我省有关规定。

市县人民政府可以根据当地民族风格、地方特征、时代特色等组织编制本地区住宅通用设计图集或者标准设计图集，向建设单位和个人无偿提供，鼓励推广应用。

第五章 宅基地有偿使用

第十六条 有下列情形之一的，可结合实际实行宅基地有偿使用：

（一）宅基地使用面积超过175平方米的超出部分面积；

（二）一户多宅超出一户宅基地面积的超出部分面积；

（三）非本集体经济组织成员通过继承、受赠房屋或其他方式合法占有的宅基地；

（四）本集体经济组织成员因继承、受赠房屋或其他合法方式使用的宅基地，与原有宅基地合计面积超过175平方米的超出部分面积。

第十七条 有偿使用费由村集体经济组织收取。有偿使用费收取范围、缴纳标准由市县人民政府结合实际确定。宅基地有偿使用费缴纳标准应定期调整。

宅基地有偿使用年限由村集体经济组织确定，但最长不得超过70年。

第十八条 本集体经济组织的精准扶贫建档立卡对象、低保户、五保户等，经过村民会议或村民代表会议集体讨论同意后，可以实行缓缴、减缴或免缴。

第十九条 宅基地有偿使用费归村集体经济组织所有，主要用于村内基础设施和公益事业建设、村内贫困户帮扶、土地复垦及宅基地有偿退出回购等。

第二十条 本办法颁布实施后，仍超标准占地建设住房的，按违法占地和违法建设认定，并依据相关规定进行处置。

第六章 宅基地退出

第二十一条 宅基地退出包括宅基地自愿有偿退出和无偿退出两种方式。

第二十二条 对一户多宅、超占面积、华侨离乡及农民进城务工等原因造成宅基地及住宅闲置，根据本人意愿及村集体民主决策，实行有偿退出。

宅基地有偿退出的补偿标准可由农村集体经济组织根据实际情况与宅基地使用权人协商确定或者委托有资质的评估机构评估确定。

宅基地有偿退出的补偿费用，经农村集体经济组织依照《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定进行集体表决后，可从宅基地有偿使用费中列支。

第二十三条 对村内无主、绝亡户的宅基地或房屋，经村集体经济组织公示3个月无异议的，由农村集体经济组织无偿收回。

第二十四条 退出收回的宅基地，统一由农村集体经济组织调配安排使用，首先预留一定面积用于宅基地，其余可按村庄规划用于发展农村二、三产业或组织复垦。

第二十五条 原宅基地使用权人退出宅基地进城落户后，按照城镇居民相关政策进行管理，并享受相关政策待遇。符合条件的，可租住本市县公共租赁住房，购买政府政策性住房。

相关部门不得将退出宅基地使用权作为村民进城入户的条件。

第七章 宅基地使用权流转

第二十六条 在保持土地所有权不变的前提下，依法取得的宅基地使用权可通过转让、出租、赠与、互换等方式在本集体经济组织内部流转。

有条件的市县，可探索在本市县范围内流转。

宅基地使用权人转让、出租、赠与其宅基地使用权后，不得再向集体经济组织申请宅基地。

第二十七条 宅基地使用权流转应具备以下条件：

（一）符合市县总体规划和村庄规划；

（二）宅基地使用权权属明晰；

（三）转让人流转宅基地后在农村或城镇仍有合法住所，能保障基本居住需要；

（四）受让人、承租人、受赠人应为在本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的人员。

第二十八条 宅基地使用权流转的，按以下程序办理：

（一）申请。宅基地流转双方必须同时向村集体经济组织申请，经村民会议或村民代表会议同意后，由村集体经济组织将申请流转双方的相关信息在本集体经济组织内部公示7日，无异议的，报村民委员会审查。

（二）审查。村民委员会对流转双方的资格进行审查，通过审查的报乡镇人民政府审核。

（三）审核。乡镇人民政府在接到申请后，组织人员对宅基地流转进行调查，符合条件的，乡镇人民政府采取办公会议等集体决策方式集中审核，审核结果予以公示，公示期限不少于7 日。

（四）签订流转协议。经乡镇人民政府批准后流转双方签订协议。

（五）变更登记。以转让、赠与、互换方式流转的，受让方按照变更登记的相关要求，到不动产登记机关申请变更登记。

第二十九条 宅基地转让期限最高不得超过70年，出租期限最高不得超过20年。

第八章 监督管理

第三十条 市县人民政府及其农业农村、自然资源和规划、综合行政执法部门和乡镇人民政府应当依法对农村宅基地使用行为进行监督检查，建立健全动态巡查制度，及时发现和制止违法用地和违法建设行为。

第三十一条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地或者超面积占用土地建设住宅的，由负有职责的相关部门依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第七十八条规定处理。

第三十二条 违反本办法规定，买卖或者以其他形式非法转让集体土地的，由负有职责的相关部门依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第七十四条非法买卖转让土地等有关规定处理。非法转让集体土地用于非农业建设的，由负有职责的相关部门依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第八十二条非法转让集体土地等有关规定处理。

第三十三条 有关单位相关工作人员在农村宅基地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予政务处分;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第九章 附则

第三十四条 各市县可参照本办法制定本市县的实施办法。

第三十五条 本办法自公布之日起施行，具体应用问题由省自然资源和规划厅负责解释。

海南省农村土地征收试点办法

第一章 总 则

第一条 为推进我省土地征收制度改革试点工作，根据《中华人民共和国土地管理法》《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）和《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土地改〔2019〕1号）等法律法规及相关政策规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本办法所称土地征收是指为公共利益需要，依据法律规定的程序将农民集体所有土地征收为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织及及其成员补偿和安置的行为。

第三条 在本省行政区域内实施土地征收制度改革试点的，适用本办法。

第四条 市县人民政府负责组织实施土地征收工作。市县自然资源和规划部门代表政府具体负责土地征收的审查报批和组织实施工作。

市县人民政府可以通过委托确定由乡镇人民政府或园区管委会等作为征地实施单位，负责具体征地工作。

第二章 土地征收范围

第五条 符合下列情形的公共利益建设项目，可以依法进行土地征收：

（一）军事和外交需要用地的；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务设施建设、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；

（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；

（五）在市县总体规划确定的城镇开发边界、产业园区、旅游度假区开发边界范围内，经省政府批准，由市县人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；

（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有土地的其他情形。

前款规定的开发建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、市县总体规划、详细规划和专项规划；扶贫搬迁、保障性安居工程建设和成片开发建设活动，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划。开发边界范围内的成片开发，原则上应该集中连片、面积不得低于60公顷，特殊情况经省政府批准，面积可以适当降低；法律法规另有规定的，从其规定。

第六条 对被征收地块是否用于公共利益项目存在异议的，被征地的农村集体经济组织可以通过行政复议或行政诉讼等方式申请处理。

第三章 土地征收程序

第七条 拟征收土地的，市县自然资源和规划部门应当在拟征收土地所在的乡镇和村、村民小组范围内发布拟征收土地告知书。征收土地告知应当包括拟征收土地的位置、范围、用途、补偿标准、安置方式和社会保障、听证权利等内容。

第八条 在实施土地征收前应组织开展社会稳定风险评估，具体办法由市县人民政府制定。

第九条 征地告知书发布后，市县自然资源和规划部门、征地实施单位组织拟征收土地所在村民委员会干部、被征地的农村集体经济组织代表，共同进行征地界线勘测定界，并对拟征收地块的土地权属、面积、地类、青苗及地上附着物进行现状调查，填写土地征收调查结果确认清单，并经产权人现场签字确认。

第十条 由市县自然资源和规划部门会同征地实施单位按照土地征收安置的有关规定，拟定征地补偿安置方案，明确拟征收土地用途、位置、补偿标准、安置途径与社会保障等事项，并编制《被征地农民养老保险缴费补贴审核表》。

第十一条 市县自然资源和规划部门会同征地实施单位应当将拟定的征地补偿安置方案以书面形式公告被征地农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人。多数被征地农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律法规规定的，应当在公告之日起30日内向市县自然资源和规划部门提出听证申请，市县自然资源和规划部门应当会同征地实施单位按照规定组织听证。确有必要的,应当根据法律、法规的规定和听证会情况修改完善方案。

第十二条 根据土地调查和青苗、地上附着物清点登记情况，在充分沟通协商的基础上，三分之二以上的被征地农户同意征收土地的，市县自然资源和规划部门、征地实施单位与被征地的农村集体经济组织签订《征收土地补偿协议书》。

征地实施单位与农户或其他权利人共同签订《土地、青苗及地上附着物补偿清册》，确认青苗及地上附着物补偿金额等情况；共同填写《被征地农民家庭享受缴费补贴对象登记表》，确认被征地农民家庭享受缴费补贴对象的人员及征地面积等情况。青苗及地上附着物补偿费、补贴资金的具体数额应当按照有关规定在被征地的农村集体经济组织范围内进行公示，公示期不得少于5日。

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

第十三条 征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、地上附着物及青苗补偿费和被征地农民社会保障费等。

市县自然资源和规划部门和征地实施单位要将确认的征地补偿款纳入本级预算，市县财政部门按国库集中支付方式支付征地补偿款项。

第十四条 《征收土地补偿协议书》已签订、征地补偿安置费用和社会保障费用已落实，且已具备其他土地征收报批法定条件的，市县自然资源和规划部门应按照法定程序向有权限的机关申请办理土地征收审批手续。

第十五条 土地征收手续批准后，市县人民政府应当按相关规定在本单位门户网站进行公告，在被征地农村集体经济组织所在地的公共场所公布。公告主要内容包括批准征收土地机关、批准文号、批准时间和土地用途、被征收土地的位置、地类和面积、土地征收安置补偿方案等。

第十六条 土地征收事项经依法批准后，市县自然资源和规划部门或征地实施单位依据签订的《征收土地补偿协议书》《土地、青苗及地上附着物补偿清册》及已确认的相关材料，核算征地补偿款总额，并在3个月内将补偿款拨付给被征地农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人。

土地补偿费、安置补助费拨付给被征地农村集体经济组织指定账户，地上附着物补偿费、青苗补偿费直接拨付给土地所有权人指定账户。

市县自然资源和规划部门或征地实施单位应以书面形式通知被征地农民领取补偿款。被征地农民在通知期限内未领取补偿款的，由所在乡镇人民政府或征地实施单位妥善保管其补偿款。

市县自然资源和规划部门或征地实施单位以书面形式通知被征地农民领取补偿款的同时，应通知被征地农民家庭办理被征地农民参加社会养老保险手续。

第十七条 土地征收方案经依法批准且土地征收补偿安置费用足额补偿到位后，被征地的农村集体经济组织应当在土地征收补偿安置协议规定的期限内移交土地。

第四章 土地征收补偿安置

第十八条 征收集体所有农用地及未利用地的土地补偿费、安置补助费以及征地青苗及地上附着物补偿费按照省政府规定的标准执行。

征收农村集体建设用地的土地补偿费和安置补助费，按照实际建设用途，进行评估补偿。

第十九条 征收农村宅基地和房屋的，可以根据实际情况从以下方式中选取一种方式进行安置：

（一）货币补偿；

（二）重新安排宅基地建房；

（三）政府统建安置房。

采取货币补偿的，由征地实施单位与产权人协商选定有资质估价机构，并共同委托其进行评估，根据评估结果给予补偿。

第二十条 根据被征地农村集体经济组织及农民的意愿，可以结合当地实际情况，通过安排补贴资金、留用地、留物业及其他政策支持等多元化安置方式，让被征地农村集体经济组织和农民分享土地增值收益。具体补贴资金、留用地、留物业方案，根据政府土地收益、土地征收面积、土地规划用途等情况，与被征地农村集体经济组织和农民协商确定。

第二十一条 有条件的市县在实施征地时，可以结合实际给被征地农村集体经济组织安排留用地。安排的具体条件由各市县人民政府结合实际确定。

留用地面积原则上不超过被征地总面积的10%，市县人民政府可以根据不同情况规定具体比例。

第二十二条 留用地可在被征地农民集体所有土地范围内选址。被征地农民集体所有土地范围内无法安排留用地或就地安排留用地不适于农村集体经济组织开发经营的，可在本市县范围内的其他地区安排留用地。

第二十三条 留用地在被征地农民集体所有土地范围内选址的，除被征地农村集体经济组织申请外，原则上保留集体所有土地性质。

在被征地农民集体所有土地范围外选址的，可征为国有土地。国有土地性质的留用地采取划拨方式供地。

市县可结合被征地农村集体经济组织及其成员的意愿，探索将国有土地性质的留用地与集体建设用地进行等价置换。

第二十四条 将被征地农民纳入居民养老保险和从业人员养老保险制度管理，被征地农民养老保险按照《海南省被征地农民参加社会养老保险办法》等相关规定办理。

第二十五条 市县人民政府应将被征地农民纳入再就业保障体系，建立被征地农民服务机构、劳动技能培训制度和就业保障制度，对被征地农民分类登记，建档立册，有针对性地进行实用技能培训，组织被征地农民参加各类就业应聘。农村转移就业的被征地农民参加职业技能培训，可享受相应的培训补贴。

用地企业新增岗位同等条件下应优先录用被征地农民。支持劳务派遣服务公司派遣有条件的被征地农民异地就业。

第五章 附 则

第二十六条 国务院或省人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设项目，跨市县的建设项目，以及国家、本省确定的其他重点建设项目等由省自然资源和规划主管部门组织实施土地征收的建设项目，其补偿标准另有规定的，从其规定。

第二十七条 各市县可参照本办法制定本市县的实施办法。

第二十八条 本办法自公布之日起施行，具体应用问题由省自然资源和规划厅负责解释。

海南省集体经营性建设用地入市试点办法

第一章 总则

第一条 为探索建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《中华人民共和国土地管理法》《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）和《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土地改〔2019〕1号）等法律法规及相关政策规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 在本省行政区域内实施农村集体经营性建设用地入市试点的，适用本办法。

本办法所称农村集体经营性建设用地，是指市县总体规划划定为建设用地、详细规划以及村庄规划确定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。

本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易的行为。

第三条 农村集体经营性建设用地入市主体可以是代表其所有权的农村集体经济组织。

农村集体经营性建设用地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属村内两个以上农村集体经济组织的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经济组织代表集体行使所有权，或者委托授权给负责管理的乡镇人民政府作为入市实施主体代表集体行使所有权。

第四条 农村集体经济组织以全资方式设立的土地股份合作社、土地专营公司等具有法人资格、从事土地专营业务的企业，经农民集体经济组织书面委托授权，可在授权范围内代理实施本办法规定的入市事项。

在保持集体土地所有权不变的前提下，镇域内或者一定区域内各农村集体经济组织通过履行民主程序，以入股方式组建的具有独立法人资格的土地股份合作社或联营公司，可由其代表入股各集体经济组织行使与入市有关的权利和义务。

第五条 农村集体经营性建设用地可以按照规划入市用于以下项目：

（一）符合国家和我省产业政策的项目,包括租赁性住房；

（二）集镇开发边界范围内面向本市县或周边市县毗邻乡镇的农村集体经济组织成员的自有房屋建设。但所建房屋不得分割转让。

前款第（二）项所称集镇，是指海口市、三亚市除主城区以外的乡镇，琼中、白沙、五指山、保亭等四个中部山区市县各乡镇，以及其他市县人民政府驻地以外的乡镇。

第六条 集镇开发边界范围内用于自有房屋建设的集体经营性建设用地流转对象，应严格限定为本市县或周边市县毗邻乡镇拥有农村集体经济组织成员资格的人员，且每户只能购买一处，面积不得超过120平方米。再次流转的，流转对象也应限定在上述规定范围内。

第七条 各市县人民政府应结合本地实际，出台农村集体经济组织成员资格认定办法，由各农村集体经济组织根据办法对本集体经济组织成员资格进行认定。

第二章 入市途径及条件

第八条 依法取得、符合规划的集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件、明确就地直接使用的，可以直接就地入市。

第九条 村庄内零星、分散的集体建设用地，可在确保建设用地总量不增加、耕地和林地数量不减少、质量有提高的前提下，经市县人民政府批准，由农村集体经济组织先行组织复垦为农用地后，将腾挪出的建设用地指标调整到本市县辖区内的适宜地区入市。

在本市县辖区内无法安排入市或不适宜入市的，农村集体经济组织可以报经所在市县人民政府同意后，申请调整到其他市县的产业集中区入市。跨市县调整入市需经调入和调出双方农村集体经济组织协商一致，并经过各自所在市县人民政府批准后实施。

异地调整入市不涉及土地所有权调整。

第十条 历史形成的城中村集体建设用地，可以根据规划进行统一整治、基础设施配套，重新划分宗地和确定产权归属。对不予征收的，在优先保障本村居民住房安置等用地后，集体经营性建设用地可依法入市。

第十一条 集体经营性建设用地入市，应当符合以下条件：

（一）符合所在地市县总体规划、详细规划或村庄规划、相关产业规划以及环保要求；

（二）土地权属清晰，不存在权属争议；

（三）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经土地所有权人书面同意随土地一同入市流转；

（四）未被司法机关、行政机关限制土地权利；

（五）法律法规规定的其他条件。

第三章 入市方式及入市程序

第十二条 本办法所称集体经营性建设用地使用权出让，是指代表其所有权的农民集体，将一定年限的集体经营性建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地价款的行为。

第十三条 本办法所称集体经营性建设用地使用权出租，是指代表其所有权的农民集体，将一定年限的集体经营性建设用地使用权出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地租金的行为。

第十四条 本办法所称集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指代表其所有权的农民集体，根据有关规定及约定将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权评估作价，与他人以合作、联营等形式共同兴办企业的行为。

第十五条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租和作价出资（入股），应采取招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。对入市面积在5亩以下或者零星分散等特殊情况，经村民会议讨论同意并报经市县人民政府批准，可以采取协议方式交易。

未经公开入市交易或者未经批准采取协议方式入市交易的，农民集体与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资（入股）协议。

第十六条 农村集体经营性建设用地使用权出让、作价出资（入股）的最高年限，不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限。

农村集体经营性建设用地使用权的出租年限可根据具体项目需要确定，但最长不得超过20年。

第十七条 农村集体经营性建设用地使用权公开交易按以下程序进行：

（一）申请。符合本办法规定的入市条件的，经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意后，土地所有权人或得到土地所有权人授权的实施主体可以向所在地乡镇人民政府递交入市申请书，并提交村民成员或村民代表的表决书等相关材料，入市申请书应当写明拟入市宗地位置、权属、地上附着物等基本情况。

（二）审查。乡镇人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见。市县自然资源和规划部门根据初审意见，会同有关部门对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。经审查符合条件的，由市县自然资源和规划部门出具审查意见，并依据详细规划或村庄规划明确拟入市宗地的土地使用条件。

（三）地价评估及入市方案拟定。对审查同意入市的宗地，由入市主体委托有资质的单位进行地价评估，并拟定入市方案。入市方案应当包括但不限于以下内容：入市宗地位置、面积、权属、土地用途、土地使用条件、使用年限、土地评估价格、配置方式(出让、出租或作价出资)、入市交易方式(招标、拍卖、挂牌或协议)、土壤污染状况调查情况等内容。

市县自然资源和规划主管部门应当会同入市主体根据地块评估价格、产业政策等因素，集体决策确定底价，并予以保密。底价不得低于入市成本，不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。

（四）入市方案表决。入市方案应当经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决，并形成表决材料。集体经营性建设用地属乡镇集体经济组织的，入市方案应当经乡镇党政联席会议或乡镇长办公会议集体研究决定。

（五）入市方案审批。入市方案经表决通过后，由入市主体提交给市县自然资源和规划主管部门。经市县自然资源和规划主管部门组织有关部门审查后，报请市县人民政府批准。

（六）公告及交易。入市方案经批准后，由市县自然资源和规划主管部门在中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，应当进入省级土地交易市场进行。

（七）签订成交确认书及公示。土地成交后，受让人、承租人应当在交易现场签订土地成交确认书。交易结果应当在集体经济组织事务公开栏和中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站等进行公布，接受社会和群众监督。

（八）签订流转合同。土地交易结束之日起20个工作日内，交易双方应当按照成交确认书或作价出资（入股）确认书的约定签订土地入市协议。

以协议方式进行交易的，应当履行第（一）项至第（五）项的程序，并在入市方案经批准后签订土地入市协议。

土地入市协议应当包括土地位置、土地用途、土地面积、土地使用年限、土地使用条件、土地使用权出让金（租金）及缴交期限、土地使用权收回、违约责任等内容。

第十八条 农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资(入股)入市交易的，入市主体应当缴纳土地增值收益调节金。

第十九条 土地增值收益调节金按照入市成交总价扣除土地取得成本及前期合理投入后的净收益的一定比例计提。

试点市县人民政府应结合土地增值收益情况，统筹考虑土地用途、土地区位、土地等级、交易方式以及区域经济社会发展水平等因素，合理确定调节金征收比例。原则上调节金按入市土地增值收益的20%-50%征收。

第二十条 受让人（承租人）可以按照本办法的规定，代入市主体向市县自然资源和规划主管部门指定的账户缴纳土地增值收益调节金，并按照土地出让（出租）合同的约定，将土地出让金（租金）余额支付给入市主体。

第二十一条 受让人（承租人）按照合同约定向入市主体付清土地出让金及其他法定税费，或所缴交租金达到出租合同约定的条件，并按照本办法规定缴纳土地增值收益调节金后，方可申请办理《不动产权证书》。

以作价出资（入股）方式交易的出资（入股）方，按规定缴纳土地增值收益调节金及其他法定税费，并完成出资（入股）手续后，向市县自然资源和规划主管部门申请办理不动产转移登记手续。

第二十二条 集体经营性建设用地入市取得的收益，农村集体经济组织应当按照规定纳入农村集体资产及收益进行统一管理，接受审计监督和监管。

农村集体经济组织应当根据有关规定，制订收益分配方案，并依法履行民主决策程序，在集体经济组织内部进行公示公告。市县和乡镇人民政府应当对收益收支情况进行监督检查，严格规范土地收益的分配、使用和管理。

第四章 转让、转租和抵押

第二十三条 本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转让，是指以出让、出租、作价出资（入股）方式取得集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其转让他人的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转租，是指以出让、出租、作价出资（入股）方式取得集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其出租给他人的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用权人不转移对土地的占有，将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。以出让、出租、作价出资（入股）和转让方式取得的集体经营性建设用地使用权，可参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理抵押。

第二十四条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，应当签订书面合同。土地出让（出租）合同约定土地转让、转租需经土地所有权人同意的，土地使用权人应先经土地所有权人同意方可转让、转租。

第二十五条 通过转让、转租取得的土地使用权，其使用年限为原出让（出租）合同或作价出资（入股）协议确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

第二十六条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，税收征管统一按国家税法有关规定依法缴纳相关税费，不缴纳土地增值收益调节金。

第二十七条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，应当符合下列条件：

（一）不存在法律法规规定禁止入市的情形；

（二）按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议的约定，履行完毕支付地价款、租金或分配股权的义务，并取得不动产权证书；

（三）按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议及动工开发协议约定的期限和条件投资开发、利用土地；

（四）有关法律法规规定的其他条件。

第二十八条 农村集体经营性建设用地使用权转让的，双方当事人应凭书面合同等材料办理不动产转移登记。集体经营性建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第五章 开发管理

第二十九条 依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规有关规定和出让、出租合同或作价出资(入股)协议确定的开发期限、土地用途及其他土地使用条件开发利用土地。

第三十条 因详细规划或村庄规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途或变更容积率的程序办理相关手续。

第三十一条 改变土地用途和提高容积率的，土地使用权人应当委托具有地价评估资质的机构，参照国有建设用地使用权出让地价评估技术规范进行地价评估。

改变土地用途和提高容积率所产生的土地增值收益，按照新用途和原用途条件下的地价差额，或者新容积率和原容积率条件下的地价差额计算。应缴纳的土地增值收益调节金按照本办法第十九条的规定确定。

第三十二条 改变土地用途和提高容积率产生增值的，土地使用权人应当按照本办法第十九条的规定缴纳土地增值收益调节金，并将土地增值收益的余额支付给土地所有权人后，方可办理土地用途变更登记手续。

第三十三条 农村集体经营性建设用地土地使用权人，未按照出让、出租合同或作价出资(入股)协议约定的开发期限开发土地的，由土地所有权人会同市县自然资源和规划主管部门参照国有闲置土地的认定标准，认定是否属于闲置土地。

对认定为闲置土地的，由市县自然资源和规划主管部门指导土地所有权人参照国有闲置土地处置的有关规定进行处置。土地使用权人未按合同约定用途和期限使用土地，又拒不改正，造成土地闲置的，农村集体经济组织报经市县人民政府批准，可以无偿收回土地使用权。

第三十四条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租期限届满的，经市县人民政府批准，土地使用权可由代表其所有权的农民集体无偿收回，其地上建筑物、附着物按照农村集体经营性建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。法律法规另有规定的，从其规定。

第三十五条 因公共利益需要征收集体经营性建设用地的，由土地所有权人报经原批准用地的人民政府批准后，可提前收回土地使用权，并对相关权益人依法给予合理补偿。土地所有权人和使用权人应当服从。收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。

第六章 法律责任

第三十六条 违反本办法规定，买卖或者以其他形式非法转让集体建设用地使用权的，依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第七十四条非法买卖转让土地等有关规定处理。擅自将农民集体所有土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设的，依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第八十二条非法转让集体土地等有关规定处理。市县自然资源和规划部门不得为违法违规转让集体建设用地使用权的单位和人员办理规划、用地和不动产登记手续。

第三十七条 国家工作人员在集体经营性建设用地入市交易及后续开发管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

第三十八条 农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的，或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

第七章 附则

第三十九条 各市县可参照本办法制定本市县的实施办法。

第四十条 本办法自公布之日起施行，具体应用问题由省自然资源和规划厅负责解释。