[灞桥宅基地确权]纯干货！宅基地确权的十大关键问题

那次的该文收到后，不少好友表示想了解更多关于集体农地流转的问题。

责任编辑研究重新整理了集体农地流转的业务流程和流转过程中的一些疑难，撷取给大家。

一、贫困地区集体农地流转注册登记颁证业务流程

（一）备案

但凡拥有集体农地的农地所有权人，须申领由农地职能部门统一下发的《贫困地区集体农地所有权备案注册提出申请表》，以户为模块，撇除集体农地核对这份。居民使用的集体农地，必须递交由经济社、村委三级经济组织及乡政府开具的农地权属来源断定，然后由调查小组负责管理搜集备案材料上缴农地管理职能部门对权属展开审查。

（二）权属调查

国土规划职能部门根据农地所有权人的提出申请，对集体农地覆盖范围、界限、界石、权属物理性质、商业用途等情况展开实地考察、历史记录并经交界处多方判定，核对集体农地土地利用登记表，绘出地籍设计图，为土地利用量测作准备。在集体农地一案中，本地籍普通用户和交界处地普通用户应按通告规定时间内亲临现场协力亩数，对双方协力证实的工业用地界限和界石点展开亲笔签名、复印件，如不能参加亩数的，应口头委派中间人当面亩数。

（三）审查与报告书

经农地行政管理主管职能部门审查，对认为合乎注册登记要求的地籍展开报告书，报告书内容主要包括农地普通用户的中文名称、门牌号、准许注册登记的农地权属物理性质、面积、矗立、一至覆盖范围等。

（四）审核

报告书届满，农地基本权利者及其他农地合法权益有关者对农地注册登记审查结果未异议的，在贫困地区集体农地所有权注册登记跨县上签订一致同意注册登记颁证的意见，由市(县)人民政府领导签章，并加盖市(县)人民政府农地注册登记专用章。

（五）注册登记注册

根据贫困地区集体农地注册登记跨县结果，以地籍(集体农地)为单位逐项核对农地(集体农地)注册登记卡、农地(集体农地)归户卡及农地证书，并由注册登记人员和农地行政管理主管职能部门主管领导分别在两卡上签字。

（六）颁发农地证

二、集体农地提出申请流转需要提供什么资料

（1）农地注册登记提出申请书（国土规划职能部门下发，农地所有权人核对并签章）；

（2）提出申请人身份断定材料（户主身份证正反面复印件、户口本中所有家庭成员复印件）；

（3）农地权属来源断定；初始注册登记提供农地批复、集体农地跨县，换颁证书提供原农地使用证，涉及转让（买卖）、继承（原基本权利人死亡）、赠与、置换（互换），户主更名、原农地证户主中文名称有误更正、争议纠纷已调处等原因发生的变更注册登记以及丢失补证还应提供下列农地权属来源的断定材料：

（4）土地利用登记表、地籍图及地籍界石坐标；

（5）地上附着物权属断定。

三、耕地上已建成住宅如何处理

（1）合乎农地利用总体规划、村庄和集镇规划的，按照法律、法规规定的程序，经补办工业用地批准手续后展开注册登记颁证。

（2）不合乎农地利用总体规划、村庄和集镇规划的零星集体农地，只统计备案，不予注册登记颁证。

四、超占面积的如何处理

（1）1982年《村镇建房工业用地管理条例》实施前，贫困地区居民建房占用的集体农地，《村镇建房工业用地管理条例》实施后至今未扩大工业用地面积的，可以按现有实际使用面积展开注册登记。

（2）1982年《村镇建房工业用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国农地管理法》实施时止，贫困地区居民建房占用的集体农地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积展开注册登记。

（3）1987年《中华人民共和国农地管理法》实施后，贫困地区居民建房占用的集体农地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积展开注册登记，其面积超过各地规定标准的，可在农地注册登记簿和农地基本权利证上注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照规定的面积标准重新展开注册登记。

五、实测面积与老宅基证不符如何流转颁证

（1）如果实测面积大于或等于原颁证面积时，按原颁证面积流转注册登记换颁证书。并在农地证记事栏中注明超占的面积。

（2）如果实测面积小于原颁证面积时，按实测面积流转注册登记换发颁证。

（3）对实测面积与原颁证面积相差较大的地籍要实地查清面积有出入的具体原因，核对到情况登记表备注栏里。

（4）对未审核颁证的地籍，严格按照《农地管理条例》规定的集体农地审核权限，结合实测面积批量补报批颁证。

（5）提出申请书、地籍图、土地利用登记表中地籍面积按实测面积核对，土地利用登记表中批准面积、农地跨县及农地使用证中所有权面积按审核面积。

六、闲置的集体农地如何证实

对已取得《集体农地使用证》，但已满二年未建房的集体农地，由集体经济组织收回农地所有权，并报市、县（区）级人民政府批准，注销其农地注册登记。农户再提出申请集体农地建房时，重新依照审核程序批准，待房屋建成并实地检查合格后，按照有关规定注册登记颁证。

七、集体农地转让的情况如何处理

（1）已经发生转让且受让人在本村有户口的，按照一户只能拥有一处集体农地的法律规定，可以展开注册登记颁证。

（2）已经发生转让但在本村无户口的，只统计备案，不予注册登记颁证。

八、权属调查中遇一户多宅的情况如何处理

需查清其情况是继承还是其它原因，再判断其是否可以办理两证。举例：如果户主已有一处房屋，且还有一处是继承的房屋，房屋在无改建变动的情况下，除继承可以为其流转颁证，其它情况只调查注册登记，不流转颁证。

九、一户多宅，已经拥有两个集体农地证书的情况下如何处理

（1）调查其集体农地来源是否合法，且证、地相符者只换发其中一处（本人选择）集体农地使用证。如合乎继承、赠与条件，且子女已分独立户口且未分配集体农地的，经村委审查一致同意，可将另一宗集体农地变更注册登记给子女。

（2）调查后发现集体农地来源不合法，且证、地不符者，不予流转注册登记，并注销违规办理的农地使用证。

十、妇女婚嫁、农民进城落户的集体农地合法权益

贫困地区妇女作为家庭成员，其集体农地合法权益应记载到不动产注册登记簿及权属证书上。贫困地区妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭集体农地所有权的，应依法予以流转注册登记，同时注销其原集体农地所有权。

农民进城落户后，其原合法取得的集体农地所有权应予以流转注册登记。

全文完。感谢您的耐心阅读~

作者介绍：

侯靖宇律师毕业于北京大学金融法中心

现为广东载信律师事务所专职律师，专注房地产、金融领域法律事务。

那次的该文收到后，不少好友表示想了解更多关于集体农地流转的问题。

责任编辑研究重新整理了集体农地流转的业务流程和流转过程中的一些疑难，撷取给大家。

一、贫困地区集体农地流转注册登记颁证业务流程

（一）备案

但凡拥有集体农地的农地所有权人，须申领由农地职能部门统一下发的《贫困地区集体农地所有权备案注册提出申请表》，以户为模块，撇除集体农地核对这份。居民使用的集体农地，必须递交由经济社、村委三级经济组织及乡政府开具的农地权属来源断定，然后由调查小组负责管理搜集备案材料上缴农地管理职能部门对权属展开审查。

（二）权属调查

国土规划职能部门根据农地所有权人的提出申请，对集体农地覆盖范围、界限、界石、权属物理性质、商业用途等情况展开实地考察、历史记录并经交界处多方判定，核对集体农地土地利用登记表，绘出地籍设计图，为土地利用量测作准备。在集体农地一案中，本地籍普通用户和交界处地普通用户应按通告规定时间内亲临现场协力亩数，对双方协力证实的工业用地界限和界石点展开亲笔签名、复印件，如不能参加亩数的，应口头委派中间人当面亩数。

（三）审查与报告书

经农地行政管理主管职能部门审查，对认为合乎注册登记要求的地籍展开报告书，报告书内容主要包括农地普通用户的中文名称、门牌号、准许注册登记的农地权属物理性质、面积、矗立、一至覆盖范围等。

（四）审核

报告书届满，农地基本权利者及其他农地合法权益有关者对农地注册登记审查结果未异议的，在贫困地区集体农地所有权注册登记跨县上签订一致同意注册登记颁证的意见，由市(县)人民政府领导签章，并加盖市(县)人民政府农地注册登记专用章。

（五）注册登记注册

根据贫困地区集体农地注册登记跨县结果，以地籍(集体农地)为单位逐项核对农地(集体农地)注册登记卡、农地(集体农地)归户卡及农地证书，并由注册登记人员和农地行政管理主管职能部门主管领导分别在两卡上签字。

（六）颁发农地证

二、集体农地提出申请流转需要提供什么资料

（1）农地注册登记提出申请书（国土规划职能部门下发，农地所有权人核对并签章）；

（2）提出申请人身份断定材料（户主身份证正反面复印件、户口本中所有家庭成员复印件）；

（3）农地权属来源断定；初始注册登记提供农地批复、集体农地跨县，换颁证书提供原农地使用证，涉及转让（买卖）、继承（原基本权利人死亡）、赠与、置换（互换），户主更名、原农地证户主中文名称有误更正、争议纠纷已调处等原因发生的变更注册登记以及丢失补证还应提供下列农地权属来源的断定材料：

（4）土地利用登记表、地籍图及地籍界石坐标；

（5）地上附着物权属断定。

三、耕地上已建成住宅如何处理

（1）合乎农地利用总体规划、村庄和集镇规划的，按照法律、法规规定的程序，经补办工业用地批准手续后展开注册登记颁证。

（2）不合乎农地利用总体规划、村庄和集镇规划的零星集体农地，只统计备案，不予注册登记颁证。

四、超占面积的如何处理

（1）1982年《村镇建房工业用地管理条例》实施前，贫困地区居民建房占用的集体农地，《村镇建房工业用地管理条例》实施后至今未扩大工业用地面积的，可以按现有实际使用面积展开注册登记。

（2）1982年《村镇建房工业用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国农地管理法》实施时止，贫困地区居民建房占用的集体农地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积展开注册登记。

（3）1987年《中华人民共和国农地管理法》实施后，贫困地区居民建房占用的集体农地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积展开注册登记，其面积超过各地规定标准的，可在农地注册登记簿和农地基本权利证上注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照规定的面积标准重新展开注册登记。

五、实测面积与老宅基证不符如何流转颁证

（1）如果实测面积大于或等于原颁证面积时，按原颁证面积流转注册登记换颁证书。并在农地证记事栏中注明超占的面积。

（2）如果实测面积小于原颁证面积时，按实测面积流转注册登记换发颁证。

（3）对实测面积与原颁证面积相差较大的地籍要实地查清面积有出入的具体原因，核对到情况登记表备注栏里。

（4）对未审核颁证的地籍，严格按照《农地管理条例》规定的集体农地审核权限，结合实测面积批量补报批颁证。

（5）提出申请书、地籍图、土地利用登记表中地籍面积按实测面积核对，土地利用登记表中批准面积、农地跨县及农地使用证中所有权面积按审核面积。

六、闲置的集体农地如何证实

对已取得《集体农地使用证》，但已满二年未建房的集体农地，由集体经济组织收回农地所有权，并报市、县（区）级人民政府批准，注销其农地注册登记。农户再提出申请集体农地建房时，重新依照审核程序批准，待房屋建成并实地检查合格后，按照有关规定注册登记颁证。

七、集体农地转让的情况如何处理

（1）已经发生转让且受让人在本村有户口的，按照一户只能拥有一处集体农地的法律规定，可以展开注册登记颁证。

（2）已经发生转让但在本村无户口的，只统计备案，不予注册登记颁证。

八、权属调查中遇一户多宅的情况如何处理

需查清其情况是继承还是其它原因，再判断其是否可以办理两证。举例：如果户主已有一处房屋，且还有一处是继承的房屋，房屋在无改建变动的情况下，除继承可以为其流转颁证，其它情况只调查注册登记，不流转颁证。

九、一户多宅，已经拥有两个集体农地证书的情况下如何处理

（1）调查其集体农地来源是否合法，且证、地相符者只换发其中一处（本人选择）集体农地使用证。如合乎继承、赠与条件，且子女已分独立户口且未分配集体农地的，经村委审查一致同意，可将另一宗集体农地变更注册登记给子女。

（2）调查后发现集体农地来源不合法，且证、地不符者，不予流转注册登记，并注销违规办理的农地使用证。

十、妇女婚嫁、农民进城落户的集体农地合法权益

贫困地区妇女作为家庭成员，其集体农地合法权益应记载到不动产注册登记簿及权属证书上。贫困地区妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭集体农地所有权的，应依法予以流转注册登记，同时注销其原集体农地所有权。

农民进城落户后，其原合法取得的集体农地所有权应予以流转注册登记。

全文完。感谢您的耐心阅读~

作者介绍：

侯靖宇律师毕业于北京大学金融法中心

现为广东载信律师事务所专职律师，专注房地产、金融领域法律事务。