城镇化民主化中的官宅的归属于是一个颇有争吵的议程。产业发展中国家城镇化民主化中农地价格快速上升是个两极化现象，的的卫星城体量迅速扩大、卫星城中国经济转型提高时期。
官宅的造成
自1960二十世纪独立后，随着中国经济的高速路产业发展，亚洲地区东亚国家众所周知的马来西亚的商品物价水平高速路快速增长。1975年，马来西亚的物价水平成分股为8.9，1996年升至129.7， 21初年快速增长了13.6倍。2020年，马来西亚的物价水平成分股为152.1，自1996年后的24年仅快速增长了17.3%（见图1）。
1975-2020年，马来西亚的物价水平成分股平均值成长率为6.5%，1975-1996年的平均值成长率为13.6%，而1996-2020年的平均值成长率0.7%，可见官宅在城镇化末期尤其显著。在1975-1996初年，只有80二十世纪末期因中国经济结构调整，引致物价水平下降。1996年后，马来西亚相继遭受1997亚洲地区金融危机和2008当今世界金融危机，房地产业持续性明显加剧，物价水平三次暴跌，房地产业中国经济受到严重打击。1996年之后，马来西亚的房地产业信用风险提高，而在此之后几乎没有信用风险。
所以，经历过亚洲地区东亚国家中国经济的股权投资者两极化看好1990年后的大陆第一线卫星城商品住宅消费市场。有如近20年国内第一线卫星城的廉租房消费市场风潮中廉租房金融资产大幅度地提高卫星城家庭成员金融资产，90二十世纪以前进入廉租房消费市场的马来西亚家庭成员享受了巨大的城镇化增量。但与马来西亚不同的是，中国因中国经济、城镇化增量而提高的廉租房金融资产重新分配很不均衡。
美国社会风气改革者威廉·爱德华 （Henry George）主张官宅全数原主，因为官宅由卫星城中国经济和人口数体量产业发展、基础工程建设和社会风气贵重物品方面的公共股权投资所造成，农地物业公司并没有做出特别的努力。
内格尔（Stiglitz，1977）也用中国经济学模型证明了这一两者之间。基础工程建设和交通设施改善可以大大提高卫星城农地价值，是不务正业的产品服务。卫星城农地匮乏，农地普通用户向物业公司支付的大部分房租是农地中国经济房租。中国经济和城镇化引发的人口数快速增长形成对农地的消费市场需求快速增长，推升农地中国经济房租，引致不务正业的产品服务。
一方面，基于卫星城产业发展随机性所引发的官宅的产品服务税是当今世界发达国家两极化接纳的做法，房地产业税成为卫星城政府的主要征管众所周知。
另一方面，官宅税最佳值也有利于房地产业股权投资和不引导实体中国经济的金融股权投资。有如对股票产品服务征收100%税收，股票消费市场就不存在，也不能有对企业的社会风气股权投资。城镇化内部空间扩张的金融股权投资应该获得回报，不然不能有信用风险的市郊珠江合作开发。如果1990年上海浦东农地合作开发产品服务全数原主，估计就不能有股权投资消费市场需求引导合作开发公司进行上海浦东的工程建设，上海的内部空间耗电量就难于提高。
官宅造成的社会风气差别
因为农村农地集体所有制和村自治产业发展模式，发达地区乡村两极化依赖农地房租作为村民集体福利和收入的来源，由此出现两个新的社会风气问题：
1）近郊地区与城区之间的城乡差别逆转，临近城区的乡与远离城区的乡之间的差别扩大；
2）本地村民与外来移民打工者之间的收入差距扩大，因为前者可额外享受村农地租赁收入，而后者只有非农就业收入。
本地村民与外来移民打工者之间的收入差距也随着村农地租赁收入比例提高而扩大。所以，官宅的归属于造成乡乡差别，引发社会风气公平问题。
官宅明显造成社会风气阶层之间收入的差别。发达卫星城的城区居民与市郊农民之间的城乡差别随着城镇化产业发展、独特的集体农地秉赋而日益逆转。在卫星城近郊，村民与市民享有同等的卫星城就业机会，但是村民拥有具备金融资产价值的宅基地，还能够参与重新分配村农地股份合作社工程建设工业用地租赁的增量。
上海闵行区七宝镇联明村利用引导集体工业用地工程建设租赁房的政策，于2010年在集体工业用地上建起约400多套的公租房，即为联明雅苑小区（见图2）。
除了两栋公租房的房租收入外，联明村的两个消费市场、商务楼等都会造成租赁收入，目前村里每户家庭成员每年能拿到差不多2-3万元的分红。在中国经济发达的深圳，单靠收房租，渔民村每户居民的平均值年收入就在60万元以上（联合早报，2020/10/15）。城镇化产业发展使得农村户口比卫星城户口更有价值，发达地区农民两极化不愿意放弃农村户口。
官宅是造成乡乡差别的主要因素。区位因素对于农业中国经济不太重要，但是区位因素对于非农中国经济至关重要，集体工程建设工业用地产品服务发生在区位良好的卫星城近郊。
某县市2010年村级集体中国经济的农地物业租赁收入占集体经营总收入的平均值比例是45%，村农地租赁收入占集体经营总收入最高可达95%，但不少村没有任何农地租赁收入。村农地物业租赁平均值年收入是162万，最低的村农地收入是零，最高的村农地收入达1,960万。村农地租赁收入差距之大可见一斑。
近郊乡村的工业化吸引了大量外来农民工，农民工和本地村民都是农民身份，但是本地村民和农民工的收入差距很大。
根据广东某县市的村庄调查，A村的农地房租收入占家庭成员总收入25%，本地农民家庭成员收入是外来农民工家庭成员收入的150%；B村的农地房租收入占家庭成员总收入50%，本地农民家庭成员收入是外来农民工家庭成员收入的220%。B村区位更接近城区，所以农地租赁收入比例更高。来自欠发达地区的农民工，其家乡的集体工程建设工业用地没有产品服务，没有集体农地房租收入。
损害卫星城效率的农地寻租
农地房租在农地中国经济学中的广义内涵超出狭义的房租概念，狭义的农地房租是指租用农地的成本，广义的农地房租是指农地买卖交易中所实现的农地价值，即农地今后历年房租的总和。
如此，农地价值（农地转让时的农地出让金）和农地房租是相同的概念。中国经济学定义不务正业的收入为中国经济房租（economic rent），所谓寻租，即是争取不务正业的收入。农地寻租损害卫星城产业发展效率。
农地中国经济房租在城镇化过程中广泛存在。农地出让收入成为地方财政的主要来源众所周知，获取农地财政成为新区合作开发的主要动力。一些卫星城快速的内部空间扩张确实被实体中国经济所推动，如上海和深圳。但是不少卫星城的内部空间扩展并无实体中国经济的支撑。
战略规划表面上为预期的卫星城产业发展做准备，实际上是为农地寻租提出规划依据。在农地寻租驱动下的许多大体量新区产业发展实际并无足够的消费市场消费市场需求，以至在卫星城市郊出现大量的低密度、浪费性卫星城蔓延。如果说计划中国经济二十世纪是没有城镇化的工业化，鬼城现象似乎说明了没有实体中国经济的城镇化。
计划中国经济二十世纪卫星城农地无偿重新分配，资源免费重新分配引导过度索取，结果是两极化的农地浪费。因为没有激励机制引导交回农地，工业用地单位也不愿放弃已经不需要的农地。在默认社会风气主义农地使用权的前提下，政府通过赔偿、激励等方式让工业用地单位将占用的农地投入消费市场。居住在老旧里弄公共廉租房的居民在拆迁时得到充分赔偿，老租赁房使用权的价值等同于新商品住宅所有权的价值。
但因为社会风气主义农地使用权的强势，农地普通用户对获取农地房租差的期望值常常超出控制性详细规划的预期，以致农地房租差在三者之间（原工业用地者、合作开发商和政府）的重新分配无法达成共识。控制性详细规划不惜通过修改规划的容积率和建筑密度增加农地房租差以推动置换，卫星城改造后的结果是卫星城密度远超出规划控制的规定。
城镇化发达地区的农村在乡村工业衰退之后，开始依赖农地房租收入。不少村庄的集体中国经济以农地股份合作社的形式出现，农地股份合作社的实质是分享因城镇化而提高的官宅。发达地区农村集体逐渐成为农地租赁中国经济体。因为众多的农地利益，村庄自治产业发展引致细碎的工程建设工业用地合作开发，而跨村的镇域规划在农村地区还不两极化。
农地寻租驱动的乡村产业发展破坏生态环境的完整性和匮乏农地的最佳利用。细碎的工程建设工业用地和农地无论对农业产业发展还是对卫星城生活都不利。自下而上村庄发起的非农产业发展可能有利于村的中国经济收入，但农地利用低效率并有利于可持续的农村长期产业发展。村工业区缺少必须的基础工程建设，低质量的工业化破坏脆弱的生态环境。
国土规划内部整体规划的工程建设工业用地指标内部空间重新分配：城镇化增量产业发展的公平与效率
既然农地中国经济房租是城镇化产业发展的增量，工程建设工业用地指标是国有农地合作开发权的体现，由此带来的官宅应该全民公平重新分配。卫星城市民已经占有存量工程建设工业用地，增量工程建设工业用地指标应该在尚未城镇化的农民之间均等重新分配，在消除城乡差别之前先消除乡乡差别。然后建立省域、或跨省工程建设工业用地指标交易消费市场，农地要素通过消费市场机制重新分配到最需要的卫星城，实现工程建设工业用地利用的效率。通过工程建设工业用地指标交易，发达地区卫星城与欠发达地区乡村分享国家城镇化产业发展的增量。
各地区城乡移民在城镇等级体系（村-镇-县城-地级市中心城-省会卫星城-第一线卫星城）对未来迁徙目的地做出怎样的选择，无法事先准确得知，完全取决于农民的家庭成员状况、迁徙能力、选择偏好和可供选择的机会，所以规划无法准确有效预测将来的城镇化内部空间布局，事先的工程建设工业用地规划布局也缺少依据。
增量工程建设工业用地指标均衡重新分配可以有效遏制为获取农地财政收入而无实体中国经济支持，过后空置率高居不下的房地产业新区合作开发，因为工程建设工业用地指标有限，需要考虑农地合作开发和使用的中国经济效率。县城如果不能吸引足够的城乡移民，与其合作开发鬼城，还不如转让工程建设工业用地指标，得到更有效的收益，让农地资源在能够吸引城乡移民的卫星城发挥有效作用。
大卫星城产业发展机会多于小卫星城，有限的工程建设工业用地指标可促进增减挂钩的存量工业用地合作开发。因为大卫星城中国经济实力雄厚，更应该在高效率使用工程建设工业用地方面做出表率。无法支付大卫星城高地价的企业完全可以在低地价的小卫星城股权投资，让小卫星城也有产业发展机会，不同体量的卫星城应该在不同的层次竞争。如果卫星城需要利用低地价补贴特殊产业，可依靠自己的财政实力提供补贴，不能以多占工程建设工业用地指标的做法达到目的。
参考文献：
朱介鸣，2015，消费市场中国经济下的中国卫星城规划：产业发展规划的范式, 北京：中国建筑工业出版社
Stiglitz, J. 1977, The theory of local public goods. In M. S. Feldstein, & R. P. Inman (Eds.). The economics of public services (pp. 274–333). London: McMillan.
文章来源
城乡规划
作者 | 朱介鸣
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